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左晖“冒险”变革:链家与贝壳岂能共存?

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发表于 2018-6-2 00:13:47 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
时间财经 6-1

“运动员能当裁判员吗?”
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4月底在成都闭门举行的一场地产公司董事长年会上,万科董事局主席郁亮、万科创始人王石、原华远地产集团董事长任志强等房企老总坐在台下,台上的链家集团董事长左晖抛出了一个观点:理论上中1国城镇人口的住宅问题,已经基本得到解决。

言下之意,盖房子已经不再是中国房地产行业的主题。这不是左晖第一次当着一众房企老板的面看空新房交易市场。他的底气来自于链家在存量房租赁及交易市场上庞大的交易额规模。

根据链家研究院披露的数据,链家网GMV(Gross Merchandise Volume,网站成交金额)在2016年、2017年均超过万亿元人民币,跟电商巨头相比,这一数据接近京东,仅次于阿里巴巴。

2001年,链家地产的第一家门店创立于北京,30岁的左晖还是北漂租房一族;2018年,链家已经入驻全国36城,开店8000余家,下辖经纪人超过20万,集团公司估值逾400亿元,左晖个人持股对价超过150亿元。

靠保险销售赚到第一桶金的左晖,在链家将满18岁这一年,出人意料地开始了另一场“冒险”——转型做平台。2018年4月底,他忙于在链家集团内部推动一场自上而下、全员参与的二次创业。

据时间财经了解,多名链家高管被抽调至线上新平台“贝壳找房”,链家城市级管理人员则被提拔为区省级,部分链家直营店的基层经纪人逐渐向集团旗下负责加盟业务的德佑地产流转。

左晖似乎正在“分解”链家:高管去了贝壳,基层经纪人去了德佑。链家集团CFO魏勇几乎是唯一不受影响的核心高管,他向时间财经介绍,他仍在集团负责链家的财务,分管金融业务,但对公司上市对赌的传闻未予置评,“上市的事还是以左总的表态为准。”时间财经发现,此前拨通过的左晖的电话号码被呼叫转移到公关秘书的手机上。

取代链家网、囊括链家核心人力资源,“贝壳找房”要做什么?

德佑地产的COO祁世钊是集团人事巨变后第一个对外发声的链家核心高管。他对媒体表示,58实际是信息发布平台,贝壳不止有信息发布,还要能形成闭环。

早在“贝壳找房”上线之前,左晖已将链家定义为“互联网公司”。但房产经纪行业市盈率PE的平均水平能容下400亿元的庞大链家吗?更何况,贝壳找房要精准找到对手和朋友也非易事。在这种情况下,左晖对链家进行手术刀式的改革又有多少胜算?

转型先兆?

“撤店了,但我还在链家,我们之间的委托合同还是有效的。”2018年春节假期过后,来自河南的房产经纪人马小凤接到了多位老客户的电话,她没有返回北京五环外北苑中街的链家门店上班,这家营业部被关闭,取而代之入驻的是一家不知名的小中介。

北京热点租房区域集中在五环外,第三方数据监测机构“林克艾普”在2017年11月公布的数据显示,立水桥-北苑是北京租房客最为集中的区域,12.87%的北京租客在此居住。同时,这一区域也是北京二手房交易热点楼盘的集中区。

但时间财经走访发现,2017年9月至今,链家至少已经关闭了该热点区域的3家门店,将员工分流到临近的门店。在北京,一些被关闭的链家门店紧接着由竞争对手“抢驻”。其中,不乏麦田房产、我爱我家这类直接竞争者。

链家罕见收缩的消息早前就不翼而飞。2017年年中,网络上流传链家在北京将关店300家,上海、成都、重庆等地链家关店、员工离职潮的消息。链家官方回应称,北京关店数量是87家,目的是优化店面管理。

本能的疑问是,扩张时期经过咨询论证后精准选址的链家门店,有的已经精耕周边社区多年。左晖为什么要主动让出链家的部分地盘?

最直接的原因是二手房交易行情下行的大趋势。2017年楼市在调控强监管政策下,全国多个大中城市出台了被称为史上最强、最严的限购、限贷政策,这导致二手房交易量持续萎缩,中介公司和经纪人进入行业“寒冬”,一线城市正是链家直营门店布局的重点。

以北京为例,据云房网数据显示,2017年3月17日“认房又认贷”等一系列调控政策发布后,活跃中介机构(指当月有二手住宅成交记录的中介机构)数量一路走跌,10月最低仅为246家。2018年略有反弹,但3月也仅有281家,去年同期的数字则是523家。

存量房租赁和交易市场中还隐藏着太多不确定性。除了政策变化,互联网端口费的提价也是动态风险之一。2018年一季度,58集团单方面宣布提高房源线上端口费,引发链家、我爱我家、麦田房产等多家中介公司的联合抵制。北京链家最为激进,一度下架了其在58同城和安居客上的所有房源。

这不是58系第一次单方面涨价,其在存量房线上交易流量上具有一定的垄断定价权。我爱我家副总裁胡景晖曾对时间财经表示,我爱我家端口投放的60%-70%都在58集团,麦田房产可能也高达60%,链家相对较小一些。

时间财经此前曾独家报道(详情见《58系向房产中介联盟妥协 房源端口费大提价落空》),58集团向中介联盟妥协,涨价计划最终落空。但市场占有率如链家这般稳固,也难以获得线上端口费的议价权。8000家门店、20万经纪人——链家拥有中介市场上规模最庞大的线下团队,这也意味着日费斗金且仍将持续上涨的经营成本。

还有一个容易被忽略的问题,链家集团并购德佑地产、入股21世纪不动产等多家中介公司,链家网被定义为开放平台,其线上房源端口供所有链家系中介共享,这直接影响了链家直营店经纪人的收入。

“链家旗下经纪人代理同一个小区的房源,但别的中介佣金比链家直营要低,客户就流失到他们那边了。”在北京链家工作五年多的马小凤向时间财经抱怨,“从集团的角度可能是多赚了一些,但对链家直营的经纪人来说很不公平。”

这种内部竞争的利弊也是左晖必须权衡的问题。一位接近链家决策层的人士告诉时间财经,左晖的态度越来越决绝,“他传递给外界的信息是,链家不能停在中介公司层面,非做平台不可了。”

四面树敌

2018年5月5日,左晖在一场创业者闭门课堂上发表演讲时表示,链家与同行早已不在一个时代。两周后的5月18日,链家集团召开战略会议,宣布了一系列堪称“动荡”的重大人事调整。

4月刚刚成立的新平台“贝壳找房”被定义为链家集团的战略核心,链家集团CEO彭永东同时担任贝壳找房CEO,原成都链家总经理徐万刚担任贝壳找房大中华北区COO,原深圳链家总经理张海明担任贝壳大中华南区COO。

时间财经了解到,在集团层面,链家网的技术团队也转移到贝壳体系,左晖一向看重的校园招聘业务也将在2019年转到贝壳体系。在分公司层面,链家直营的城市经理调任到贝壳城市经理,直营管理层出现大量岗位空缺,一部分区域、门店经理得以晋升。

落到具体的目标数字上,左晖更是野心勃勃。据4月23日贝壳找房上线发布会上彭永东的介绍,贝壳找房将覆盖全中国超过300个城市,服务超过2亿的社区家庭,连接100万职业经纪人和10万家门店,赋能超过100个品牌,规模将数倍于目前的链家。

必须要提醒的是,没有上市时间表是左晖一贯的表态。纵观资本市场,房产经纪公司的估值普遍较低,这也是链家不急于IPO而急于转型互联网平台的背景之一。

时间财经梳理市场公开数据发现,A股市场的房产经纪公司中,我爱我家2017年借助昆百大A登陆A股时市盈率PE是13.1倍,世联行在2017年的平均市盈率PE是26.35倍;美股市场上,类似链家、我爱我家的房产经纪公司Redfin市盈率PE仅为9.57倍。

由链家直营转向贝壳开放平台的“高管大挪移”公开后,留在上海掌管德佑地产的祁世钊是第一个公开发声的链家核心人物。他曾表示,贝壳不只是要做类似58系的信息发布平台,更希望做服务平台,形成闭环。整体战略角度看,链家和德佑都是商户,都将入驻贝壳平台。

对于左晖力推的贝壳平台,市场上成熟的房产经纪平台型公司反应各不相同。

有传闻称,58集团旗下安居客成立“打贝办”,他们警告中介经纪人:安居客的房源一旦在贝壳找房出现,将进行下架处理。但安居客方面对时间财经否认了这一消息。

老对手搜房网尚未对“贝壳找房”形成警惕感和危机感。一位不愿具名的搜房网高管为时间财经找出了一张链家集团在2014年发布的声明。声明称,北京链家全面终止同搜房网的合作,理由之一是搜房网已经变成一家中介公司,已经把原部分端口销售团队转为经纪人并开始在各经纪公司挖人,成为链家的竞争对手。

“当初做平台的搜房网去做中介,链家反对。如今做中介的链家去搞开放平台,其他中介会支持?”中原地产首席分析师张大伟对时间财经说:“既要当运动员,又要当裁判员,行业内很难获得接受和认可。”

谁的贝壳?

更令人担忧的是,无论“贝壳”成败与否,链家直营或将不复存在。

时间财经从贝壳找房试点城市郑州了解到,按照最新的收益分配模式,链家独家采集归纳的真房源楼盘字典被共享,所有房源在贝壳平台对所有经纪人开放,经纪人得到房源的委托、对房源的拍照、对客户的吸纳、提供成交后的服务都会形成相应业绩,系统会将最终成交经纪人佣金中的对应部分划归到不同的贡献人账户。

尽管这一模式具有行业创新性和颠覆性,但对于马小凤这样链家直营店的经纪人,此前的竞争优势荡然无存。“如果是这样的模式,我不会再做直营,还不如到其他中介,起码要去有底薪的地方。”马小凤说。

她只是这样想,一些同行已经这样做了。时间财经了解到,链家直营面临瓦解的风险,长三角一线城市的链家直营经纪人已经有部分转到德佑加盟店甚至自办中介公司,下沉到二三线城市。也就是说,左晖或将面临一个尴尬的局面:无论贝壳成败,链家直营都有可能不复存在。

部分业内人士表示,贝壳体系的意图之一是让链家同化甚至兼并小型房产中介公司,增加市场占有率以达到垄断地位。但我爱我家集团董事长谢勇此前曾公开表示,综合全国来看,头部公司能占到20%就已经很不错了,这个行业太过分散。目前全国最大的链家只占了10个点,单个城市的行业集中度可能出现了三分天下、五分天下,但是头部公司也只占到50%。“还有大量的夫妻店存在,开在社区门口,你不可能把这些门店消灭掉。”

时间财经了解到,尽管贝壳找房目前不收取线上端口费,但我爱我家、中原地产、麦田房产等多家连锁型房产中介公司都暂时没有将房源上传至贝壳的计划。普遍的疑虑大致集中在:链家系和非链家系的经纪人是否将被区别对待?贝壳究竟是谁的贝壳?

谁的贝壳?这一问题在链家集团组织架构方面也同样扑朔迷离。工商登记信息显示,“贝壳找房”官方网站的注册主体公司是天津小屋信息科技有限公司,与链家网、德佑地产、链家地产等链家集团的子公司不同的是,这是一家注册成立于2017年11月的初创企业,左晖持股94.38%,链家联合创始人单一刚持股5.62%。与注册主体相反,贝壳找房的员工合同仍在链家地产或链家网一边,尚未转签。

链家IPO后与贝壳重组,还是两者分拆独立上市?目前仍是未知。唯一可以确定是,集团董事会上,面对融创中国的孙宏斌、万科的刘肖、华兴资本的包凡甚至是腾讯的马化腾以及百度的李彦宏,左晖和他的管理层持股团队仍然掌握话语权。穿透股权结构,左晖直接及间接对链家集团的持股接近50%。

吸纳来自万科、融创等股东的B轮融资之后,早期投资左晖和链家的财务投资人已经基本套现退出。时间财经获得的一份链家地产B轮融资计划书显示,2016年4月的这轮融资中,老股转让28.8亿元,占比为45%。鼎晖资本和复兴集团的押注获得了回报,不差钱的左晖是否选对了链家未来发展壮大的战略股东呢?

事实上,链家获得股东们的战略资源支持并不多。目前,链家与股东之间最为直接的战略合作是,京东金融的白条租房与链家的自如公寓打通,租客可以申请分期付款。不过,一位前京东金融高管告诉时间财经,自如寓和京东金融的合作不具备同业排他性,“京东白条本身是一个开放的金融场景,与多家长租公寓运营商都有合作。”

值得一提是,作为链家战略股东之一的腾讯只给了资金,并未提供核心资源。

当左晖选择腾讯投资的那一刻,也就意味着他站在了阿里的对面——目前,支付宝的信用租房平台已经进入南京、上海、北京、深圳、杭州、成都、西安、郑州八个城市,主打真房源、免押金和房租月付。

从美股市场私有化的易居中国则可能成为贝壳找房的最直接竞争对手。该公司看重房产交易市场,已经启动“易居房友”项目,目标是做聚拢经纪人的基础交易平台。

颇具玩味的是,易居中国成为贝壳的对手,那也意味着左晖当初没有吸纳的这些缺乏互联网基因的股东,将成为竞争对手的强大后盾。时间财经了解到,2016年5月,包括恒大在的多家房企都曾表达了参投链家B轮融资的意向,左晖最终只选择了万科和融创。在链家之后启动融资的易居中国拿到了恒大、碧桂园、富力地产等24家头部开发商的战投。

内忧外患之中,左晖能否顺利完成这场链家历史上最大规模的变革?时间将给出答案。(北京时间财经 岳嘉)
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