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法官说 | 签订买卖合同后房屋被查封买房人权益如何维护

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发表于 2018-1-23 23:27:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
裁判要点

出卖人与买受人签订房屋买卖合同后,房屋被法院查封保全的,房屋买卖合同依然有效。但因我国是以不动产物权登记作为物权变动的生效要件,只有依法办理了房屋所有权转移登记,才能发生房屋所有权变动的法律后果。买卖房屋处于司法查封状态,构成法律上的“履行不能”,出卖人无法继续履行合同、协助买受人办理过户手续,买房人无法实际取得房屋。

【相关法条】
《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条
《中华人民共和国物权法》第九条
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条
【案件索引】
一审:北京市通州区人民法院(2013)通民初字第09926号(2013年9月10日)
二审:北京市第三中级人民法院(2013)三中民终字第01434号(2014年1月14日)
基本案情
李吉(人物名称均为化名)系北京市通州区宋庄镇某公寓某号楼251号房屋(以下简称涉案房屋)的所有权人。2013年5月14日,李吉与王杰签订《房屋买卖合同》,李吉将涉案房屋出卖给王杰,房屋总价款149万元(含家具家电等)。
同日,王杰支付李吉定金2万元,李吉将涉案房屋交付王杰居住使用。2013年5月29日,王杰支付首付款43万元。2013年6月4日,王杰支付首付款40万元。双方约定上述定金及首付款共计85万元应当用于解除涉案房屋原有的抵押贷款手续。
2013年6月6日,因李吉与案外人高翔的民间借贷纠纷案,高翔申请财产保全,北京市通州区人民法院作出(2013)通民初字第09386号民事裁定书,裁定对涉案房屋进行查封。王杰向法院提出案外人异议,被驳回。

王杰起诉至法院称:我和李吉之间的《房屋买卖合同》受法律保护,我已经支付了85万元购房款,现因李吉的原因导致房屋被查封,我的合法权益遭受损害。故诉至法院,请求判令:
1.确认双方之间的《房屋买卖合同》有效;
2.李吉继续履行双方签订的《房屋买卖合同》,并协助我办理过户手续。
李吉辩称:我同意王杰的诉讼请求,上述合同是双方的真实意思表示,但是涉案房屋现已被司法查封,我无法继续履行。
一审法院庭审过程中释明王杰:涉案房屋处于司法查封状态,其与李吉签订的《房屋买卖合同》存在着履行不能的情形,其可以于履行不能的情形消除后另行主张或请求解除《房屋买卖合同》并要求出卖人承担相应违约责任。王杰仍坚持其诉讼主张。
裁判结果

北京市通州区人民法院于2013年9月10日作出判决(2013)通民初字第09926号民事判决:一、确认王杰与李吉签订的《房屋买卖合同》有效;二、驳回王杰的其他诉讼请求。一审判决后,王杰不服,持一审意见提起上诉,北京市第三中级人民法院驳回上诉,维持原判。
裁判理由
法院生效裁判认为:依法成立的合同,受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示,且不违背法律的强制性规定,合法有效。故对于王杰要求确认王杰、李吉签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求,于法有据,法院依法予以支持。

履行不能,是指实际给付的内容为不能,给付不能发生不履行(原)债务的效力。该案中,王杰要求李吉继续履行合同,协助王杰办理过户手续。而涉案房屋处于司法查封的状态,李吉无法继续履行合同、协助王杰办理过户手续,构成履行不能。经法院释明王杰,王杰坚持要求继续履行合同,故对于王杰要求李吉继续履行《房屋买卖合同》并办理房屋过户手续的诉讼请求,依据不足,法院依法不予支持。
案例注解
本案的争议焦点在于,买受人买卖房屋后,房屋被法院查封保全的,房屋买卖合同能否继续履行,买受人能否要求办理过户手续,买受人的权益如何得到保护。
1.买房后被查封,《房屋买卖合同》效力不受影响
房屋查封是指人民法院或其他司法机关把被查封人的房产贴上封条,或者通过登记机关对有权属登记的房屋进行权属限制,禁止被查封人对房屋权属进行转移或变更。在现实生活中,根据签订房屋买卖合同与房屋被查封的时间顺序,可分为“签前查封”(房屋买卖之前查封)与“签后查封”(房屋买卖之后查封)两种情形。
根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定可知,双方买卖房屋之后被法院查封的,房屋买卖合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封,买卖双方仍签订《房屋买卖合同》的,合同无效。
本案中,王杰与李吉签订买卖合同在前,法院采取查封措施在后,该合同不违反前述法律和行政法规的强制性规定,亦不损害第三人权益,合法有效。虽然双方在办理房产过户手续之前,法院对房屋进行了查封,但房屋买卖合同的有效性依然不受影响。
2.房屋被查封,能否办理过户手续
我国《物权法》第九条第一款规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
由此可知,我国以不动产物权登记作为物权变动的生效要件。当事人订立了合法有效的房屋买卖合同,只有依法办理了房屋所有权转让登记,才能发生房屋所有权变动的法律后果;不经登记,法律不认为发生了房屋所有权的变动。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要,也是不动产物权公示原则的必然要求。
本案中,王杰与李吉虽已签订了《房屋买卖合同》,王杰也交纳了首付款并实际占有使用房屋,但双方未办理房屋的过户手续,从法律上来讲,涉案房屋的所有权仍归出卖人李吉所有,买房人王杰并未取得房屋的所有权。
履行不能,又称“给付不能”,是指债务人由于某种原因,事实上已不可能履行债务。履行不能使债的目的客观上无法实现,因而导致债务消灭或转化为损害赔偿之债,债权人无法请求继续履行。
学术上,以债务成立时是否有履行不能的事实存在,履行不能被分为“自始不能”和“嗣后不能”,自始履行不能,是指在给付义务成立之时给付即为不可能。与自始不能相对的是嗣后不能,即债务成立后发生的给付不可能。
本案双方签订房屋买卖合同后房屋被查封,即属于“嗣后不能”。“嗣后不能”并不影响合同的效力,而是根据是否可归责于当事人分别处理。如果不可归责于当事人,则作为一种风险,依风险负担的规则处理;如果可归责于一方当事人,则作为债务不履行(违约),由责任人承担债务不履行责任。
嗣后不能体现在我国《合同法》第一百一十条的规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
本案中,王杰与李吉签订《房屋买卖合同》后,在履行合同方面,王杰依约支付了部分购房款,李吉也交付了房屋,如果房屋没有被法院查封保全,王杰有权依据合同的约定要求李吉继续履行《房屋买卖合同》并办理房屋的过户手续。但由于李吉因他案的债务问题涉讼,诉争房屋在办理过户手续之前被法院查封,在诉争房屋权利存有瑕疵、无法办理过户的现实状况下,王杰要求李吉继续履行合同、协助办理过户手续,即属于客观履行不能的情形,王杰坚持要求李吉办理房屋过户手续的请求,法院无法支持。
3.签订买卖合同后房屋被查封,买房人的权益如何维护
司法实践中,签订房屋买卖合同后,房屋被法院司法查封的,笔者认为可区分不同情况采取不同的方法:
(1)对查封执行提出异议
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”
由此可知,满足三个条件(查封时房屋价款已经付清,查封时房屋已经由买受人占有,买受人对没有办理过户手续没有过错),购房人可向执行法院提出执行异议,请求查封法院对该房产予以解封,解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。本案中王杰在法院查封时实际占有房屋,其对未办理房屋过户手续没有过错,但因王杰仅支付了部分购房款,而未付清全款,故不符合前款规定的条件,其查封执行异议被法院驳回。
(2)等待房屋解封
房屋查封作为一种执行措施,是有一定期限的。根据最高人民法院相关司法解释,人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。查封期限届满可以续封一次,续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书,续封的期限不得超过一年,且申请查封人有案件败诉的风险。因此在房屋买卖合同有效的前提下,购房人购买房屋后被人民法院查封的,可以等待解除查封后要求出卖人履行房屋过户的合同义务。
(3)提供担保财产、解除查封
如买受人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权,则可与查封法院协商,由出卖人或买受人自己提供其他担保财产申请解除查封。提供担保财产后,法院解除查封,双方可继续履行《房屋买卖合同》,买方可要求办理房屋过户手续。如解除查封担保是由买方自行提供的,其可以向出卖人进行追偿。
(4)解除买卖合同,要求卖房人承担违约责任
法院查封可能是一个长时间的过程,而且房产很有可能被案外人申请执行。为避免损失扩大,买房人可以出卖人存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权,要求卖房人返还购房款,并要求卖房人按合同约定或法律规定承担违约责任。
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