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【购房指南】房贷还款法:哪款适合您?

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发表于 2018-1-8 23:26:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
等额本息、等额本金、双周供,房贷借款人面对各种还款法,往往难以选择。其实,选择还款法就是在还款压力和节省利息这对矛盾中,找到最适合自己的最佳组合。借款人选择压力最小,那么支付给银行的利息就最多,反之,利息就最少。


还款法实为还本法


  很多借款人常常把贷款本金和利息混为一谈,其实,我国的房贷都是按期结清利息,不允许利滚利的,也就是说,在一个还款周期到期后,必须先结息,再考虑如何还本。而结清上个借款周期利息后,借款人当期归还本金的多少,又决定了下一个还款周期的利息多少。借款人当期归还的本金越多,下期还款的利息就越少,反之就越多,如果借款人当期没有归还本金,只结清了利息,则下一个还款周期应付的利息与上期相同,如果借款人当期归还了全部本金,则不再发生任何利息。

  一个还款周期到期了,利息必须结清,本金归还多少则可以由借款人确定,也就是借款人可以选择归还本金的方式。而每个还款周期归还本金的多少,取决于借款人愿意节省利息,还是减轻还款压力。在还款法中,节省利息和减轻还款压力就是一对矛盾,也可以说,选择还款法,就是在这对矛盾中找寻平衡点。

  借款人要节省利息,唯一的方法是加快归还贷款本金的速度,占用银行资金的数额越小,时间越短,要支付的利息就越少,反之就越多。当然,归还贷款的速度快,就意味着借款人的还款压力大。所以,借款人应当综合考量自己的情况,选择最适合自己的还款方法。

  对于两笔相同借款期限的贷款来说,不同的还款方法导致还本速度差异,就会造成最终支付利息的明显差别。通常情况下,贷款初期还本多、压力大的还款方法,就能节省利息;反之,还款初期还本少、压力小的,利息就相对要高一些。


等额本金还款法

  适合人群:期望逐渐减轻还款压力者。

  该还款法,即每个还款期归还的本金相等,月还款本息总额呈逐月下降态势。相比同样期限的等额本息还款法,其利息总额相对较少,但这种还款方式在还款初期要归还更多的本金,对借款人的压力很大。一般来说,这种还款法比较适合预期未来收入下降的中老年借款人。对预期收入稳定的借款人来说,按照等额本金法初期的月还款金额来确定等额本息法的月还款额度,每月固定还款,反而可以缩短还款周期,从而更加节省利息。从上表数据可以看出,同样20年期的等额本金还款法,要比等额本息还款法节省利息,但其起始还款的金额要高出不少,若以该数额作为月供额,采用等额本息法,可以将还款期缩短至13年左右,将节省更多的利息。


等额本息还款法

  适合人群:绝大多数借款人。

  对绝大多数借款人来说,每月还款额固定不变的等额本息还款法,方便记忆,不会因为搞错还款额而导致还款逾期。而从实际看,采用该还款法,虽然每期还款的总额不变,但实际上,其中利息每期减少一点,而本金每期增加一点,也就是说,借款人一开始还本的压力很小。借款人没有特殊情况应该选择方便好记的等额本息还款法,如果要节省利息,最好的办法是尽量缩短还款期限。


双周供、周周供

  适合人群:双职工家庭或收入灵活的借款人。

  这种还款法实质上是把还款周期缩短了,从而加快归还本金的速度,起到节省利息的作用。每两周还一次款,还款额度约为原来月等额本息的一半。这样,一方面少占用半个月的还款本金,另一方面每年可归还26期,相比原本的月等额本息法可以缩短还款周期。

  这种还款方式比较适合工资发放时间错开的双职工家庭,以及一些从事零售、网上交易等现金流比较均衡的经营者,可以大大提高资金的利用率。如果想进一步加快还款速度,还可以选择更加省钱的周周供,即每周还款一次。

宽限期房贷

  适合人群:购房后马上要装修结婚的年轻人。

  在还款前期的一两年内只还利息不还本金,让刚刚贷款买房的借款人能够喘口气,这种宽限期还款法特别适合倾力买房后马上又要装修结婚的年轻人,但由于宽限期内贷款本金没有减少,因此相应支付的利息就要高一些。

递增还款法

  适合人群:目前收入低,预期收入提高的年轻人。

  如果借款人还款初期的压力较大,而未来收入增长的预期较好,可以选择等额递增还款方式。这种方式是指在办理贷款业务时,借款人与银行商定还款递增的间隔期和额度; 在初始时期,按固定额度还款;此后每月根据间隔期和相应递增的额度进行还款的操作办法。

  从效果来看,递增还款可以进一步加快还本速度,相应要比等额本息还款法节省利息,但由于这种方法在贷款前期还款额较低,本金归还速度较慢,对资金宽裕的借款人来说意义不大,而那些贷款初期资金紧张,收入有限的借款人采用这种方式则可以减轻负担,所以比较适合年轻借款人,减轻购房初期还款压力,兼顾了未来尽可能节省利息的需求。

  普通住宅必须同时满足以下3个条件:1、五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等; 2、单套建筑面积在140平方米以下; 3、坐落在内环线以内的总价低于450万元/套,内环与外环之间的总价低于310万元/套,外环线以外的总价低于230万元/套。
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