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再堵阴阳合同!新版二手房合同来了!

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发表于 2017-12-28 17:29:48 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
原创 2017-12-21 京房字 京房字
各位粉丝:

购买二手房都要签订买卖合同,而这个合同基本上都是根据北京市住建委和市工商局制定的示范合同来签约的。

今天,市住建委公布了新修订的《北京市存量房屋买卖合同》,并配套制定了《北京市存量房屋出售经纪服务合同》和《北京市存量房屋购买经纪服务合同》示范文本,面向社会公开征求意见。

这个合同可是和所有买卖二手房的人们都有关系,所以还是做一下细致的解读吧。

首先,过去北京的二手房买卖合同有两个版本。

一是《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版),也就是通过中介成交的二手房合同。

二是《北京市存量房屋买卖合同》(自行成交版),也就是卖房人和买房人自行成交的二手房合同。

但这两个合同中,涉及买卖双方的具体条款基本差不多,只是方式不同,一个是通过中介,一个没有通过中介。

所以,此次修订中,把过去的两个版本合二为一,统一为一个版本——《北京市存量房屋买卖合同》。而和中介的经纪相关的,另外形成了经纪服务合同,明确了中介和买卖双方的合同约定。
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下面来看一下这次新版合同最大的几处变化,也是和二手房买卖双方关系最大的几个问题。注意看!

1

二手房买卖,最大的关注点肯定是价格。

新版合同在成交价格这一块内容里,最大的变化,就是明确约定:该房屋附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格已全部包含在上述房屋成交价格内。

而且在合同里要写明,房屋附属设施、家电、装饰装修等几项,各自是多少钱。

而在旧版合同中,并没有这样明确的要求。

为什么有这样的变化?

简单地说,就是为了避免“阴阳合同”。

买卖过二手房的人都知道,为了避税,很多都是采用“阴阳合同”。

而将房屋本身的价格和装修等价格拆分开的方法,是比较普遍常用的。

比如一套房子,最终的成交价是500万元,分为了房屋价格的300万元和装修价格的200万元。但最终去缴纳税款时,按照的是净房屋价格的300万元来缴纳。



而新版合同中明确了家电、装修等价格已经全部包含在房屋成交价格内。同时合同中还要求房屋转让价款、申请贷款与申报的房屋价款、缴纳税收时申报的房屋价款一致,也就是这些价款都要是刚才举例的“500万元”,这将减少交易中出现的“阴阳合同”。

2

第二个大变化,是合同中专门设置了一条——第十条、户口迁出。

在这一条中,要明确记载该房屋现有户籍登记的有几册、多少人,分别是谁谁谁。

同时还要约定要在完成房屋所有权转移的几日内,要办理完成户口迁出手续。如果因为卖房原因未能如期迁出,要向买房支付多少违约金;预期超过多少天未迁出的,每天还要支付已付房款万分之几的违约金。

设置了这一条的原因是,在实际情况中,因为户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件较多,一些房主在买房之后,迟迟不迁出户口,导致买房人也无法将户口迁入。尤其是学区房,这样的状况会让买房人非常糟心。

为了避免纠纷发生,此次在合同文本中进行了明确约定。

不过,【京房字】对比了旧版合同发现,其实旧版合同中也有户口迁出的内容,只是没有单独成条,而是放在了“权属转移登记”的条目中,大体内容也基本相同,只是没有明确该房屋现有户籍登记的有谁。

所以说,这条规定也只是能在将来出现纠纷,甚至诉诸法律的时候,买房能有一个切实的依据。但咱们实际在二手房交易中,还是自己多长个心眼为好。

3

还有一个变化,就是新版合同细化了卖房人对房屋权属及使用情况的告知义务。

这一块儿内容也是单设了一条——房屋产权及具体状况的承诺。包括:
1.出卖人对该房屋享有合法权利;

2.该房屋未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人;

3.该房屋无司法查封或其他限制转让的情形;

4.出卖人承诺在出售该房屋之前已取得相关部门的审批手续,符合出售条件;

5.出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系,附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人;

6.出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成,对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况;

7.出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人;

而旧版合同中,只是要求了出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷、以及出卖人要保证将附属设施以及装饰装修一并转让给买房人等几个简单的条款。

新版合同更加细化,可以减少一房两卖、出售被查封房屋等情况。

以上是这次新版合同中的几个重要的变化。
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