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任志强:为什么要买房?

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发表于 2017-11-4 21:43:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
书晗解析房地产经济10-27
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现在政府倡导“房子是用来住的,不是用来炒的”,但不能忽视的一个规律是房子也是可以投资的。怎么定义投资?投资是一种为增加未来产出而放弃当前消费的经济活动。

现在网络上习惯将买房说成是投资向虚,这并不合理。经济学意义上的投资是指经济资产转化,即原来是存款,现在变成了股票、债券或者房子。换句话说,没有投资就没有商品房生产,没有投资也不会有租赁房市场。


普通市场房子就是用来居住的房子,但是特殊城市商品房就成为了资产,这是在全世界都可以看到的经济现象。

当前我们大力提倡租赁住房,不能忽视前提是,市场上得有大量投资客购买房子形成可以用来出租的存量,市场才能有规模化租赁住房的供应。

此外,买房在中国也是传统文化中置业概念的传承。正因有购房需求,才有人建设房子、售卖房子;因为有历史的基因,发展到如今,我们才有了故宫、乔家大院等优秀宝贵的历史文化遗产。

1多角度理性看待“租赁住房”


租赁市场不健全,以及未来养老保障需求,家庭安全稳定考量,都是支撑未来购房的几大动因。在美国拥有私人住房的年龄构成中,60岁老年人口数占比很小,是因为房子被抵押变成了个人的养老费用。

谈到租赁,我们在研究观察过程中,要以人口作为调查数据基础,人口也要细分为本地户籍、常住人口、流动人口,等等。


一个城市的流动人口,尤其是周期性外流人口比重是我们分析租赁市场容量的重要指标。显然,一线、重点二线城市、三四线城市的人口流动情况是不同的。

每年春节期间,典型流出省市分别是北京、广东、上海、浙江、江苏等地。当一个城市的流出人口规模很大时,说明临时性人口,即需要租赁住房人口的比例就大。

目前,北京临时性人口已经达到约13%的比例,上海该比例约为10%。


历史证明,越大的城市自有住房比例越低。在纽约、东京等大城市,租赁住房占比要达到50%以上,中等城市如美国旧金山占比为30%以上,小城市一般维持在15%-20%比例。
中国目前上海、北京该比例不到25%。国际上,租房的平均租期保持在24-36个月,属于长租户,但是中国现在大城市租期基本维持在8-12个月,中等城市为12-18个月。

从全球经验来看,德国租赁市场规模庞大,体系完善。因为在该国整个租赁市场房源供应中,国家保障占11%,地产基金持有17%,私人住房占70%以上。德国通过住房合作社,以及出台的一些免税制度打造了一个强大的社会租赁市场。


这样的经验借鉴到中国,如果没有超过70%以上私人住房供应,要形成一个强大的租赁市场很困难。

我国在房改以前,租房主要是房管局监管负责,经历房改后,国内租赁住房比例还是下降的。典型城市比如乌鲁木齐私人拥有住房率为101%,租赁住房几乎是零。因此,租赁住房政策要通盘考虑。


当前,我们要直面租赁住房背后的挑战。全球经验来看,租赁主要是用于无力购房过渡期或短期内无需购房的人群,比如说调动工作,短期异地工作,等等。

但众所周知,租房并不会为租户留下资产;同样,租赁居住体验度与购买房产不可同日而语。

以北京例,当前租赁房呈现两大特征:其一,过去的房改房类出租房,交通生活便利但居住条件相对差;其二,市场房类出租房,居住生活配套好,但租金高。

最近,上海、深圳在大力推出集体土地性质租赁房。对于这个也要两面看。2011年,我在政协会议上提出,建议在集体土地上建设租赁住房。北京市在这个思路之下,改造了唐家岭36个城中村。

但由于后期政府需要付出很大的代价配置基础设施,因此,只能说这种做法目前只解决了部分人群的居住问题。相比之下,个人购买住房,长远而言不仅抵制了通货膨胀,同时个人也拥有了资产配置。


2中国房价上涨背后的逻辑

市场化改革20多年,中国房价上涨一部分原因是需求改善,生活品质的进步。同时我们应该看到,房子的外部环境如交通、绿化、公共资源都在不断改善,这都是政府资源的导入。
资源聚集与改善,不是房子值钱了,而是资源的稀缺反映在地价上了。

长久以来,土地财政总是被人诟病,可是反过来看,如果没有土地财政就没有当前良好的城市基础设施。


中国城市基础设施快速增长,得益于土地出让后获取的大量资金。换句话说就是把老百姓的存款变成了城市基础设施。

但只要政府没有找到新的资金来源通路,未来土地财政的模式还是无法改变。同样,城市化进程当中,城市各类资源的变化与集中也构成了房子涨价的必要因素。

此外,从1970年到2010年,我们货币贬值倍数大概为140倍。我们从基本的猪肉、油条、肥皂、工资收入等都能找到相应数据。然而货币贬值140倍,房价增长速度相比货币贬值速度仍然相差20倍。


3中国目前的房价高不高?


全国范围内来看,一线城市地价高,因此集中的长三角、珠三角、环渤海地区房价处在高位。
相对而言,环渤海地价稍微便宜,房价比深圳、上海要低。

中国的房价高不高?截至2016年12月份数据,全国平均房价超过10000元/平方米的城市有19个,20000元/平方米的城市是9个,地级城市平均房价只有4000元/平方米。

今年三四线城市的房价猛涨,其实就是补涨。

之前有数据测算出中国人均居住面积超过30平方米,我认为这是一个错误概念。国际上,测算人均面积以居住面积为准,国内则按建筑面积计算。

换算之后,中国都不到国际标准的一半。回到我们的主题,为什么买房?直到目前,中国城市都是先开发优质土地资源,然后才是向城市外延扩张,因此买的越早越是优质资源。
早期人们进入一个城市,房价初期也许没有那么高,但后期房价会随着资源的迫切性上升。但是在城市发展过程中,也会有资源型城市显现负增长。


当一个城市的资源走向匮乏(如大庆、攀枝花等)或者产业经济产业不发达(如河南南阳),都会造成大量人口外流,房价自然涨不上去。因为在人口增量和集中度差的地区,公共资源很难均等实现解决。

4企业和消费者都要尊重市场规律


按照产业发展规律,房地产企业在开发过程中,最合理的选择是行业低迷期买地,高潮期卖房,利润最高。

对消费者而言,应该在市场低迷期买房,高潮期卖房,这是最理想的假设情况。现实情况却正好与经济规律相反,房地产企业反周期操作不当,消费者追涨杀跌。房地产企业开发规模越做越大,但是利润在下降。

当前,中国房地产市场临时性政策变化太多、太快。只有一种办法能解决问题——就是合理投资房产。


现在行业内存在的一个问题是,政府与机构多以平均房价,而非以国际公认的中位数房价为讨论标准。

当我们以中位数来衡量房价时候,对市场各个要素的反应就更为客观。中位数以上房价可以交由市场自由竞争,政府要保证房价中位数以下这部分人群的居住需求,因为这与低收入和普通家庭居住需求有直接关系。


满足这部分人群的居住需要是政府的责任,用联合国人权公约说法,就是适足居住权。


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