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瞩目十九大丨从十九大看房地产市场的主要矛盾变化

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发表于 2017-10-19 13:33:39 | 显示全部楼层 |阅读模式
中国共产党第十九次全国代表大会今天正式拉开帷幕,习近平总书记代表第十八届中央委员会向大会作报告。房地产发展的潜在空间在哪些领域?下一阶段房地产的未来将走向哪里?链家研究院从十九大工作报告中找到更多答案。

“中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
《十九大报告》”

我们的解读:
这个论断不仅适用于整个社会,也适用于房地产。 从1998年房地产市场化改革以来,经过20年的新房开发,市场的主要矛盾已经从供给整体不足转化为局部不足,从总量不足转化为结构失衡,从“不够住”的问题转化为“住的贵”和“住的不好”的问题。在这个大背景下,未来房地产市场的潜在空间将主要表现在三个领域:(1)一线和个别热点二线,仍然存在总量供给不足,未来仍然需要增量的开发,例如,北京和上海的供应缺口都超过500万间,补充这个缺口需求至少5年的建设周期。(2)住房消费全面升级产生的新需求。目前换房和改善成为新的刚性需求,人民对“好宅”的需求明显增加,这不仅仅是更大的房子,也是更宜居、更健康的房子,全面提升人民的“居住体验”将成为房地产行业的新使命。(3)住房服务需求的快速增加。住房不仅仅是一种空间的需求,更是一种服务的需求,包括物业管理、社区服务、中介服务、房地产资产管理服务等一系列与居住和家庭相关的服务需求将快速增长,住房成为一种消费行为,房地产行业从制造业全面转向服务业。

“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期,建设现代化经济体系是跨越关口的迫切要求和我国发展的战略目标。
《十九大报告》”

我们的解读:
把这个论断落脚到房地产,随着房地产开发投资的趋势性回落,房地产对经济增长的影响将从对增长速度的贡献转化为对增长质量的贡献,而且“贡献”的渠道和程度也将发生变化:(1)在此之前,衡量房地产对经济增长的贡献主要体现在房地产投资上;在此之后,主要体现在房地产消费上,一方面是房地产价格的变化将影响居民的财富,财富的变化影响消费能力,因此房地产的“财富效应”增加,“投资效应”减弱;另一方面,租赁将成为日益重要的住房消费,租赁及其产业链对经济增长的影响将逐步释放。(2)随着房地产行业从制造业转向服务业,作为一个整体,它对增长速度的影响必然下降,但是对就业的影响必然上升。例如,中国未来必然会形成数百万的职业经纪人队伍服务于房屋的交易,也会形成百万规模的物管专家服务于房屋的管理,还有一大批社区服务人员等。

“坚持去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板,优化存量资源配置,扩大优质增量供给,实现供需动态平衡。
《十九大报告》”

我们的解读:
落脚到房地产市场,2017年房地产去库存的任务基本完成,或者说接近尾声。从供给的角度看,下一阶段房地产市场的供求关系层面将有几方面的调整:(1)增量的住房供给要体现质量,尤其是总量已经实现平衡的非热点城市,应着重于提高品质,扩大住房的“有效供给”和“品质供给”。(2)供给不仅仅是交易型住房的供给,也是指品质租赁住房的供给。尤其是一线城市,租赁的房屋以老旧房屋为主,新增供给应考虑以单一和一居为主的品质住房。(3)存量住房的盘活和存量住房的流通是扩大供应的有效手段。以北京为例,正常市场情况下,同一时间点处于可售状态的二手房供应超过10万套,新房供应只有数千套,两者不在一个量级。而且二手房的供应不仅规模大、而且品类全,可选户型、可选地段、可选价格等更为丰富。可以说,二手房供给已成为住房供应的一个效率更高的关键渠道,对于提高房屋资源和土地资源的配置效率有重要意义。

“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,加快农业转移人口市民化。以疏解北京非首都功能为“牛鼻子”推动京津冀协同发展,高起点规划、高标准建设雄安新区。《十九大报告》”

我们的解读:
城市群成为房地产的“新平台”和“新载体”,无论是未来房地产市场的发展,还是房地产政策的实施,都需要跳出单一城市的传统框架,应该立足于城市群这个新框架全面统筹,因城施策的“城”不再是一个城市,而是一个“城市群”。例如,在京津冀协同发展和雄安新区建设的大思路下,房地产政策可以考虑户口的打通,人口缓解是北京的需求,作为一个城市群,仍然需要大量的人口导入。

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。
《十九大报告》”

我们的解读:
“房住不炒”不仅仅是房地产调控政策的主基调,也将是长效机制的主基调,这四个字将指导未来5年甚至更长时期内中国房地产政策的基本走向:(1)短期内,调控政策不会放松,甚至趋于强化,尤其对于新热点和次热点城市。(2)长效机制必将加快推出。(3)从租购并举到租购同权,租赁必然成为长效机制的重要组成部分,有品质的租房将成为房地产供给侧调控的重要环节。

不忘初心,牢记使命。不忘初心,方得始终。总书记在报告中指出,中国特色社会主义进入了新时代。在全面建成小康社会决胜阶段,房地产行业也将面临一系列的升级、调整,你做好准备了吗?
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