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七城调控,六城限售,这一轮调控是控房价与去库存的结合

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发表于 2017-9-24 12:33:26 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
原创 2017-09-23 张建 V房产

9月22日至23日,先后有重庆、南昌、南宁、西安、长沙、贵阳、石家庄7地出台新的调控政策,其中除西安外的6城限售。


6城限售

西安:自9月25日起,商品住房项目在调整价格前,须向西安市物价局进行商品住房价格申报(这是唯一一个不限售的)。

南宁:自2017年9月30日起,第2套及以上新房和二手房限售2年;向购买第2套及以上住房或申请第2次及以上住房,暂停发放公积金贷款。

长沙:自2017年9月23日起,新房和二手房限售3年;全市范围内(暂不含宁乡、浏阳),户籍无房者限购1套,户籍有1套房的需取得不动产权证后3年以上才可购买2套;外来户限购1套,需24个月以上个税和社保证明。

南昌:自2017年9月23日起,“三限房”优先满足本市户籍无住房成年居民,限购1套,且5年内不得转让;全市内新房和二手房限售2年。

贵阳:自2017年9月23日起,购买新建商品住房限售3年;加快租购并举;公积金第2次贷款首付比由20%改为30%。

重庆:自9月23日起,主城区内新购商品住房(包括二手房)限售卖2年。

石家庄:自9月23日起,新购住房(含新建商品住房和二手房)5年内不得上市交易,非该市户籍居民须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房,且限购1套住房。


控房价+去库存

有人说,这一轮调控来得很突然,而通过锁定房产交易流动性来达到延缓入市的手段来调控房地产市场热度,这一政策也有着很强的针对性。易居研究院智库中心研究总监严跃进就表示,此轮调控城市的特点在于,限购政策推行的时间较晚,部分甚至没有限购政策。之所以更加强调限售而不是限购,是因为此类城市多半是去库存和控房价并轨的城市,通过限售既能实现去库存的导向又能防范各类短期资金套现的做法。

今年3月,石家庄的房价曾像脱缰的野马疯狂飙升,房价的整体涨幅已经远超工资涨幅。2017年上半年石家庄楼市价格涨价楼盘总计将近50余盘,不少楼盘甚至在这半年内多次涨价。

整体回顾今年上半年石家庄商品房市场成交情况,可以用“冲高回落、稳中不冷”来形容。根据克而瑞机构最新统计,截止到2017年6月30日,石家庄商品住房销售价格为1.5万元/平方米,与2017年1月1日(1.3万元/平方米)相比上升15.4%。此外,石家庄公寓销售价格为1.4万元/平方米,写字楼为1.1万元/平方米,商铺为2万元/平方米。

再看南昌,今年8月,国家统计局70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,南昌市新建商品住宅环比上涨0.9%,涨幅全国第三,同比上涨8.7%。

南昌市新房均价已突破1.2万元/平方米,二手房均价也接近1.1万元/平方米。去年同期,二手房均价不超过1万元/平方米。

就在本月初,南昌市发布通知要求,自10月1日起,对“限房价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住宅(含商住)项目,在商品住宅销售及转让过程中,采取限房价、限对象、限转让等“三限”措施。同时,“三限房”自签订商品房买卖合同之日起,5年内不得转让。

还有长沙。2016年下半年长沙楼市涨幅明显。据湖南中原研究中心数据显示,在限网签大背景下,2017年上半年长沙内五区新建商品住宅真实成交价格达9426元/平米,同比上涨42.26%。一年来,长沙市岳麓区、芙蓉区、望城区金星北片区,以及雨花区、开福区的多数区域,二手房成交价均已翻番。

根据国家统计局发布的全国 70 大中城市7 月份的房价指数显示,长沙新建商品住宅价格环比上涨 0.7%,同比上涨 18.3%,同比涨幅在全国70个大中城市中排第二。至此长沙房价环比已连涨24个月,同比连涨20个月,两项指标均创下历史纪录。

2017年,长沙楼市频频出台调控新政,自318新政伊始,长沙正式步入“限购、限价、限签、限售”四限行列,不到2个月的时间,又相继出台520新政,调控范围延伸至二手房。


短期降温,长期难测

在这样的背景下,此次各地出台的政策,几乎都有限售的影子,那么限售会给市场带来什么样的影响?

就此,链家研究院院长杨现领表示,此轮政策的对象都是省会城市(或直辖市),是近期新一轮房价上涨和交易量上涨的热点城市。这些城市总体上仍然是未来的人口净流入城市,房价上涨的压力一定程度上客观存在,调控属于情理之中。

他认为,此轮调控短期内对于市场降温,引导消费者市场预期,会起到相应的效果,限售政策下,新房转化为二手房的年限延长,致使二手次新房的潜在供应减少,长期内对于房价的控制是负面因素,后续的长效机制需要前瞻性关注这种影响。
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