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非典之后房价稳涨,2020年的楼市会怎样?

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发表于 2020-2-11 16:35:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
品牌观察官2020-02-04

春节之后正式复工,股市终于开盘了,想必昨天的股市一定让大家心痛不已,今天好不容易涨回来点,但想必这样的剧烈波动还得维持一段时间。这段时间,各位股民们一定要保持心态、谨慎操作。

我们知道,“股、楼”是国民最重要的两大资产支柱,楼市走向会如何呢?
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01

楼市一夜“返冬”

毫无疑问,短期之内,也就是疫情完全控制住之前,楼市小阳春非但没有了,反而会一夜“返冬”。

首先是来自于政策的封锁。为了控制疫情的进一步传播与蔓延,全国纷纷对线下房地产交易行为作出限制。

目前至少有超过30个城市、地区发布通知,暂停举办集中宣传、促销等公众聚集活动,或者关闭售楼部,甚至停止网签,冻结楼市交易,包括成都,福州,南昌,南京、沈阳等热点省会城市。

这一点对于那些重仓三四线的房企更是致命的打击,因为春节期间是大家搞返乡置业的重要时点,现在大家纷纷都在居家隔离,交通也是较为封闭,自然没有人去看房选房。

其次是开工的影响。

2020年,各大房企本来都在摩拳擦掌、积极拿地,准备要大干一场。2019年全国300城市土地出让金合计50294亿元,而2018年同期不过41773亿元。

但没想到,一场疫情下来,顾客没有了,员工更是没办法来上班了,开工的计划不得不暂缓。而在这期间,员工的工资仍然得照常发放。

第三是现金流的影响。

我们此前曾多次提及,目前的房企可谓是压力山大,融资渠道极其不畅、债务压力也是爆表,现金流状况极度紧张。在收入锐减、成本居高的情况下,可能有一批中小企业因为资金链断裂而倒下。

住宅如此,商业地产更不用说了。全国九成商铺都关门了,没有经营、就没有收入,与此同时房租、人力、物业等成本仍然需要固定支出。当然,现在各大商场都纷纷推出减免租金的举措,但这并不能彻底拯救损失惨重的商户们。

更重要的是,这个影响将维持好几个月。因为即使是疫情得到控制,公众的信心恢复仍然是一个漫长的过程,需要一定的时间才愿意前往商场等人流聚集场所。

借鉴2003年非典经验,我们将更清晰地看到疫情对于楼市的影响。以北京地区为例,在非典之前的1999年-2002年,北京房地产开发平均增幅为28%,但在非典疫情爆发后的4月和5月,北京的房地产投资增幅,直接下降到8%和12.6%。

销售量也是大幅减少。有机构测算,2003年的北京4月和5月的商品房预售平均减少了3296套,减幅高达36%;除此之外,还有动迁居民减少54.38%,施工进度放慢15%等利空。


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02

中期会回暖

昨天看到有人说,这次疫情对于房地产将是长期利空,因为疫情导致全国大量企业压力倍增,企业不好过,下一步就是裁员。在人们收入减少、饭碗难保的情况下,自然不会有动力去买房。


但我并不认同这个观点,疫情对中国经济的影响并不会很大。非典对于经济影响着重体现在第二季度,其实际GDP增速由一季度的11.1%降至9.1%,但在第三季度就反弹到10.0%,最终实现全年增长10.0%,较2002年提升0.9个百分点,经济上行趋势未改。

而且买房计划是一个长期过程,并不会因为一次突发事件就会完全中止。因此,在疫情控制之后,被短期压抑的需求定然会得到释放。

另外,开发商也会因为急于开张,缓解此前的现金流压力,推出各种“降价”“促销”等优惠活动,这对于刚需买房者是个好机会。

更重要的是,国家一定会出台相关的政策来刺激经济,“国民经济的支柱产业”房地产自然也是必须要稳住的行业。

非典之后,中国房地产可是就此进入一个拐点,其上涨程度彻底改变了国人的信仰。

2003年8月,国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。文件第一条就是:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”。


当年,还有一系列刺激楼市的配套举措。比如说限制土地供应,比如说降低首付比例,楼市可谓是狂飙突进。

以上海为例,非典疫情结束之后,上海楼市大幅回升,全年度房价同比大涨了20%,部分项目大涨50-60%。一手商品房2003年成交量在2224万平方米创下一个高峰。

随着房价的一飞冲天,中国炒房之风开始盛行,诞生了一批以温州炒房团为代表的集体炒房客。2003年9月23日,上海《东方早报》刊文《温州千亿民资全国炒楼》,记者称“10万温州人在全国各地炒楼,动用民间资本约1000亿元。按照回报率15%计算,1000亿元投资利润150亿元,这比任何一个产业都要赚钱,可谓‘温州第一产业’。”

一个人炒一套房子的钱,能超过上百人企业整整一年赚的钱,国人的信仰就此改变。

03

房价会怎么涨

那么,这次的楼市,会出现非典之后的大涨吗?

今日不同往时,我认为,楼市会回暖,但绝对不会被引爆。

与非典期间,主要有以下几方面的不同:

一是房地产规模本身已经极其庞大,爆发增长的空间已经非常有限了。

2019年商品房销售面积达17.2亿平方米,是2003年的5.1倍,销售金额也是超过了2003年的20倍,市场规模继续大幅度增长的动力显著减弱。


2000年以来全国商品房销售面积及同比变化走势

数据来源:国家统计局、CREIS中指数据

二是我们的经济正在步入转型期间,新动力新引擎强劲,不必再依赖房地产拉动经济。

任志强曾将房地产比喻成“夜壶”,在他看来,房地产就是夜壶,需要的时候拿出来用,不需要的时候就往床底下一踢。

但如今发展经济的工具和标的都极其丰富,譬如以互联网为代表的数字经济蓬勃发展。2012年至2018年,中国数字经济规模从11.2万亿元增长到31.3万亿元,占GDP比重从20.8%扩大到34.8%,总量居世界第二。

三是以前的房地产过热对于国民经济的负面作用日益显现。

“一套房子、六个钱包”,居民家庭负债九成是房贷;“干实业不如炒房”,资金脱失向虚.......种种负面作用之下,国家对房地产的态度彻底转向,这些年来反复强调“房住不炒”,并在2019年7月召开的中央政治局会议中再次重申——“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,再也别想了。


我们有理由相信,也更愿意相信,我们再也不会干出那种几轮反复、记吃不记打的事情了。

所以,在我们本来就面临一定的经济下行压力,2020年又是一个特殊的年份,出于“稳增长”的需求,一定会有“托市”举措,但只是“让房价稳”,但绝不是“让房价飞”。

我们的预判是,交易量一定会在压制需求得到释放、房企们以价换量等多个因素的影响下较快上涨,但金额一定会保持在合理的区间内,多数城市可能会控制在10%。

无论如何,中国楼市早已过了那个随便买房就能一夜暴富的黄金年代,而是转向了价值投资、理性投资、长期投资的时代。

归根结底,买房终究要看基本面,既不要妄想疫情导致房价暴跌,也不要期待疫情过后刺激房价暴涨。
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