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基于MLS的美国房地产交易模式研究(二)

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发表于 2019-12-30 11:26:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
诸葛找房数据研究中心
2019年12月

序言

伴随着我国房地产存量市场规模的不断扩大,房地产经纪行业开始以前所未有的关注度走进大众视野,而基于互联网技术的应用,我国房地产经纪行业交易与信息平台发展迅速。但是,当前以经纪机构或第三方机构运营管理的信息平台,仍然存在房源数据信息不完善、不准确等问题。为了能够向房屋交易买卖双方、经纪人乃至政府监管部门提供更加可信赖、开放的房源信息,构建与完善房地产信息平台与数据库,是保障未来经纪行业更加高效创新发展的重要基础。

对比西方发达国家,美国以MLS房源共享信息系统为基石的房地产经纪行业发展至今,已有近百年历史,进入21世纪后,伴随着互联网以及AI、大数据、区块链等新兴技术的出现,仍在不断迸发出各种创新性的商业模式。

诸葛找房在此背景下,针对美国房地产经纪行业以MLS为基础的交易模式和信息平台的发展历程,及其在过程中遇到的问题进行了研究与梳理,以期对我国房地产经纪行业建设与不断完善自己的信息平台提供借鉴与参考。

本报告主要包括以下三部分内容:

一、美国房地产经纪行业概览。本部分主要对美国房地产经纪行业的现状及其重要发展阶段加以总结与概述。

二、MLS房源信息共享系统。本部分重点针对美国MLS的起源与发展、主要特征、MLS产业现状及其当前面临的主要问题进行了梳理与分析。

三、MLS与互联网创新平台对比。本部分选取美国具有典型代表的Zillow平台进行案例研究,并与MLS平台进行对比分析。最后,在上述三部分研究的基础上,提出对我国打造与完善房源信息平台的总结与展望。

【自12月25日起,诸葛找房将连续三天起发布该报告,第一部分研究报告详见《基于MLS的美国房地产交易模式研究(一)》,本文为研究报告第二部分】

二、2.0时代的基石:MLS房源信息共享系统

3.MLS产业现状:逐步整合扩容的信息平台

围绕着MLS诞生了一系列相关从业者,这些从业者们将自己所在的行业称为一个专门的产业(MLS Industry)。整体上来看,美国MLS平台呈现出“多而分散”但“逐渐整合”的趋势,但目前为止,还没有出现一个真正意义上的全国性MLS平台。

3.1.行业参与者

纵观整个MLS行业参与者,主要包括五大类:一是政府监管机构;二是行业自律与标准制定机构(关于美国房地产经纪人及NAR协会认证会员Realtor的更多信息,详见诸葛找房数据研究中心2019年11月发布的《国内外房地产经纪人认证与评价体系研究》报告);三是MLS的拥有者;四是为MLS运营提供相关技术、数据管理等服务的供应商;五是第三方平台。

(1)政府监管机构

美国联邦政府以及各州地方政府的房地产相关部门会对房地产经纪人和机构进行监管,而对于主要由行业组织(NAR)拥有并自行制定相关规章制度的MLS,美国联邦贸易委员会(The U.S. Federal Trade Commission)以及司法部(The U.S. Department of Justice,“DOJ”)对其反垄断竞争问题历来十分关注。

根据DOJ公布的信息,针对NAR或其地方协会组织(均为被告)的反垄断诉讼共有8例,最早的可以追溯到1969年,最近一次则发生在2019年9月。其中NAR总会被直接列为被告的有3例。总的来看,引发诉讼的原因主要包括三类:

1)设置固定佣金费率及限制非会员竞争

围绕NAR地方协会及MLS设置固定的佣金费率、分成比例以及限制非会员竞争的诉讼集中发生在20世纪70年代前后,如1969年12月,美国政府指控NAR地方协会(United States v. Prince George’s County Board of Realtors. Inc.)在当地推行固定佣金费率,在协会内部流传、发布规定佣金费率的资料,并与其会员达成共识,即协会运营的MLS不接受佣金费率低于固定佣金费率的房源信息。最终,法院判决协会禁止以任何形式推行固定佣金费率,要求协会从其所有规章制度中删除相关固定费率的规定,并且突出显示经纪人与客户之间可以自由协商佣金费率。

1972年1月,美国政府指控NAR的三个地方协会及其MLS(United States v. Multiple Listing Service; Portland Board of Realtors; Washington County Board of Realtors and Clackamas County Board of Realtors):①被告地方协会及MLS合谋抬高并设置固定佣金费率,包括为买房经纪人设定最低佣金费率、规定买卖双方经纪人固定分成比例;②限制非会员经纪机构进入MLS,包括要求会员所有的房源信息必须列入MLS并且不得与非会员共享、必须成为协会会员才可申请MLS服务等。最终,法院判决协会禁止以任何形式推行固定佣金费率、限制经纪人之间自由决定佣金分成的权利以及与任何人或机构分享房源信息的权利,要求协会从其所有规章制度中删除相关违规规定。

此外在1970年11月以及1972年6月,NAR另外三个地方协会也收到了美国政府类似的指控。

2)限制互联网类机构平台的竞争

20世纪90年代开始伴随着互联网技术的发展,一部分经纪机构建立了面向消费者的互联网平台(Virtual of Websites, VOW),被称为VOW。相对于依然使用传统模式的经纪机构,VOW平台使得消费者可以通过网络直接高效便捷地搜索房源信息,并为消费者提供更低费用的服务,表现出了更优的竞争力,因而引起了NAR协会中部分会员机构的不满。2003年5月,NAR总会执行委员会投票通过了一项针对VOW类公司的规定并要求所有地方协会执行,该规定要求:①在未得到卖方经纪人同意的情况下,任何参与MLS的其它经纪人都不得在网络上向其客户展示该经纪人的房源信息,同时,允许经纪人和经纪机构自由决定是否在VOW上展示其房源,尤其是其竞争对手的网站。而在此之前,NAR是明确禁止所有参与MLS的经纪人不共享其房源的,并且不限制经纪人向客户展示房源的渠道;②该规定中的细则对使用网络渠道的经纪机构充满歧视,比如允许地方协会禁止VOW运营机构在任何网站上发布MLS房源信息广告、禁止其通过促成交易收取费用等。基于此,美国政府DOJ部门在经历20个月的调查后,于2005年9月正式对NAR提起诉讼(United States v. National Association of Realtors),指控NAR涉及VOW的相关章程限制了市场自由竞争、打压了技术创新、限制了经纪机构间的有效合作,并最终危害了消费者权益。最终,法院判决NAR修改其相关政策,NAR也就此放开了其对网络渠道的限制。

3)佣金共享的本质推高了佣金费率

根据2019年9月DOJ公布的诉讼文件,数位个人消费者对NAR及美国多家房地产中介机构发起了集体诉讼(Christopher Moehrl, et al. v. The National Assoication of Realtors;Realogy Holdings Corp.; Homeservices of America Inc.; BHH Affiliates LLC; HSF Affiliates LLC; The Long & Foster Companies Inc.; RE/MAX LLC; Keller Williams Realty Inc.),指控NAR与这些中介机构合谋,迫使卖方业主除了向卖方经纪人支付佣金外,还必须向买方经纪人支付佣金,从而导致美国的佣金费率远高于其它发达国家。原告进一步指出,造成上述问题的根源便是NAR规定卖方经纪人应当向买方经纪人提供报酬的利益共享机制。该诉讼目前仍在进行中,最终结果还未可知,但DOJ已经宣布介入调查。

(2)行业自律组织

当前美国绝大多数MLS是由NAR的地方协会单独或多方共同拥有的,NAR针对MLS制定全国统一的规范制度,各地方协会在其基础上根据地方法律和区域情况有一定的自由裁量权。

除了NAR协会外,全美房地产标准组织(The Real Estate Standards Organization, “RESO”)作为行业非营利组织,成立于2011年12月,主要目的规范房地产行业数据标准和流程,目前拥有超过850家会员单位,几乎涵盖房地产行业全领域的主要参与者。NAR是其唯一的Class A级别会员,RESO的前身为NAR内部部门。

(3)MLS拥有者

如前所述,美国MLS基本是由行业协会或联盟组织所有,一些是直接由行业协会中的MLS管理委员会进行管理,一些是通过成立公司的形式运营。

(4)MLS运营管理服务供应商

在日常运营中,MLS所有者通常需要数据库管理、网络技术服务、客户管理软件等服务商的技术服务。除此之外,还有一类最重要的服务,即房地产信息整合服务(Syndication Service),当前美国最大的信息整合服务商为ListHub。

(5)第三方平台

MLS的房源信息除了直接向经纪人提供之外,还允许第三方平台缴纳相关费用后使用。选择接入MLS数据库的第三平台主要包括三类:一是经纪公司官网,二是房地产信息平台,如Zillow,第三就是房地产行业相关的媒体、资讯平台、研究机构等。经纪人在MLS上发布房源信息后,可以选择是否选择网络数据交换(Internet Data Exchange, “IDX”),若经纪人同意后,房源信息会被发送至其他成员网站。相对的,若是网站希望获得更多房源信息,则需要与MLS机构签订相关协议。

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注:图片来自ListHub官网

3.2.全美MLS数量与规模

当前对于全美MLS数量与规模并没有完整的统计数据,但根据NAR公布的数据,2018年全美MLS数量约有650家。在这众多的MLS中,NAR及其各地方分支运营管理的MLS占据近90%。业内对NAR与其它MLS运营者的关系有一个形象的比喻,即NAR是“房间里的大象”。

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注:图片来自Notorious R.O.B网站文章“NAR and the MLS: the Elephant in the Room”

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注:数据及图片来自Inman发布报告;由诸葛找房数据研究中心整理

3.3. NAR与非NAR的MLS

当前全美的MLS主要分为两种,一种是NAR及其地方协会所属的MLS,被称作Realtor MLS,另一种是与NAR没有关联的公司或机构独立运营的MLS,被称为Non-Realtor MLS。而MLS的存在形式也主要包括两类,一类是以行业协会委员会或联盟的形式存在(MLS committee),另一类则是以公司的形式存在。

1.1.1.Realtor MLS章程及规章制度

NAR总会针对MLS的管理运行制定了详细的规章守则,各地分会在其基础上根据当地实际情况拥有自由裁量权。

(1)加入MLS的要求

NAR规定,申请人首先需要拥有有效的经纪人牌照,并且先成为NAR的会员,才能申请加入MLS。在此基础上,NAR将MLS的申请者分别两类:参与会员(Participants/Members)和订阅者(Subscribers/Users),并规定只有经纪机构的主要负责人等先作为参与者申请加入MLS,其下经纪人才能加入,成为订阅者,同时要求该经纪机构的所有经纪人需要全体加入。

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注:图片由诸葛找房数据研究中心整理

由于当前MLS系统使用的复杂性、数据录入的规范化要求等,也相应抬高了对经纪人能够有效使用MLS的要求,因而NAR要求所有加入其所属MLS的经纪人必须要参加定向培训(Orientation Programs)以及计算机培训(Computer Trainings):

a)所有申请人在获得准入后,被要求于30天内完成不超过8课时的定向培训课程,包括MLS规章与法则学习、计算机信息录入与撤销培训、MLS操作等。

b)此外,基于各地协会组织的不同要求,通常参与MLS的经纪人还需每12个月为一个周期,期间完成不超过4课时的额外培训。

(2)房源信息的管理

房源信息作为MLS最重要的数据资源,NAR针对其管理与运营制定了详细的手册,以下诸葛找房整理的部分规定。

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注:信息来自NAR 2019 Handbook of MLS Policy;由诸葛找房数据研究中心整理

同时,为了保障信息安全以及平台之间信息交互的高效,NAR联合其它行业参与者制定了房地产信息交互标准(Real Estate Transaction Standards,“RETS”),该标准规定了一系列统一规范,如数据字典(Data Dictionary)、网络接口标准(WEB API)等。2016年开始,NAR要求其地方行业协会的MLS机构均要执行RETS标准。

(3)费用

MLS收取的费用根据经纪机构所选服务有不同收费,其中主要的费用包括初始申请费、房源信息挂牌费用、信息订阅费等。在最终费用的核算方面,是基于经纪机构的总人数来计算的,包括参与会员及其所有关联的经纪人和估价人员。而费用收取的方式主要包括两种,一种是协会直接通过参与会员统一收取,另一种是直接摊派给个人,经纪人各自支付。NAR规定在第二种情况下,若发生拖欠等问题,参与会员负最终责任。

但是,由于各区域地方协会的MLS之间互相独立,但是当跨区域运营的经纪机构需要获取跨区域的房源信息时,就不得不分别申请加入不同的MLS,但由于NAR上述的加入要求和收费规定,使得经纪机构旗下的经纪人不得不重复缴费。因而在2002年,NAR新增了关于费用减免的相关规定,指出MLS应当给予经纪机构中一般经纪人提出费用免缴申请的权利,只要经纪人能够提供其已经加入最少一个MLS的证明,并通过机构负责人向协会提交即可。机构负责人会被要求签属一份保证书,声明该经纪人不会使用该MLS的服务,若有违反,需缴纳罚款或停止费用减免的资格。值得一提的是2002年这次MLS手册修订过程中,还删减了另一条规定,此前该规定要求若某一经纪机构的分公司加入了MLS,则其它所有分公司都需要加入。

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注:数据来源于上述各MLS官网;由诸葛找房数据研究中心整理

(4)针对地方协会权利的规定

NAR对于地方协会的权利进行了如下规定:

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注:信息来自NAR 2019 Handbook of MLS Policy;由诸葛找房数据研究中心整理

总的来看,NAR通过不断修订完善其MLS管理运营规则,一方面是对其所受到的反垄断指控做出改正,另一方面也是通过不断打破区域间的限制,来鼓励区域MLS之间的公平竞争与合作。

(5)Realtor-MLS案例:Bright MLS

Bright MLS Inc.于2017年由NAR东部两大区域MLS,即大都市区信息系统公司(Metropolitan Regional Information Systems Inc., “MRIS”)和特拉华河谷房地产信息网络公司(The Delaware Valley Real Estate Information Network Inc.,“TREND”),及其它多家NAR地方协会MLS合并而成,是NAR所属MLS相互融合的一个典型。合并后的Bright MLS服务范围覆盖马里兰州、特拉华州、新泽西州、佛吉尼亚州、华盛顿州及宾夕法尼亚州。基于MLS数据库,Bright MLS也拥有面向C端客户的线上网站,不过所提供的搜索仅包含其自身覆盖范围内的房源信息。

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Bright MLS房源信息覆盖范围

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注:以上图片均来自Bright MLS Homes官网

1.1.2.Non-Realtor MLS机构

(1)Northwest MLS

Northwest MLS(以下简称“NWMLS”)是成立于1984年的一家非营利会员组织,为其会员企业提供一系列房源挂牌系统服务、不动产数据库、电子合同与网签服务、云存储以及数据分析等服务,其服务范围覆盖华盛顿州内的23个地区,当前有超过2300个会员机构及30000+个房地产经纪人。

加入方式及费用与Realtor-MLS类似:首先需要公司管理层或股东申请成为NWMLS的会员企业,向机构提交申请表,其中要指定一名执照经纪人(Broker)作为代表,保证遵循NWMLS的所有规章制度。通过申请后,需缴纳500美元年费作为出资(Capital Contribution),类似Realtor-MLS机构所收取的年费。此外,NWMLS同样要求新入会成员参加定向课程培训 (New Member Orientation)。

(2)NY State MLS

NY State MLS是公司形式的Non-Realtor MLS机构,最早成立于纽约州,当前在全美50各州都设立有区域MLS。与其他MLS相比,NY State MLS有以下两个突出特点:①不强制要求经纪人所在经纪机构全体成员加入MLS,只要经纪机构与NY State MLS签订加入协议,同意遵守其MLS规章守则;②申请成为会员不需要缴纳会员费,只用缴纳相应的MLS服务费即可。同时NY State MLS也声明不进行任何罚款。该机构的收费标准是按月度缴费为每人35美元,按年度则为320美元,若全公司加入,则可以享受更多折扣。

总体上来看,Non-Realtor MLS与Realtor MLS的竞争主要是从两个方面,一是为经纪机构和经纪人提供更有价格优势的服务,二是通过创新和提供更多种类的服务来吸引经纪人。

4.面临的挑战

总体上,美国MLS当前面临的挑战同时存在于内部与外部,主要包括以下四点:

(1)脱离MLS的交易频发

伴随着越来越多的互联网类信息平台的出现,这类平台通常既面向C端用户,又面向B端用户,即经纪机构与经纪人,为经纪人与卖房购房客户提供了互联互通的平台,因而越来越多的经纪人倾向于选择更加便捷的信息平台来发布房源信息以及寻找潜在客户,从而抽屉交易、脱离MLS的交易情况也越来越多。根据美国房地产管理咨询机构T3 Sixty与MLS RoundTable(由多家头部MLS机构组成的圆桌论坛)联合发布的2020展望报告,多家机构负责人表示当前MLS数据库中的挂牌房源信息正在逐渐减少,而且越来越不不完善,同时越来越多的大型经纪机构在将房源录入MLS前,选择优先在本公司网站上发布。此外,iBuying类新型业务模式的出现,也在一定程度上减少了MLS的房源信息。

(2)缺乏内部创新

MLS机构缺乏内部创新主要体现在两个方面,一是虽然当前有一些MLS机构在平台操作、应用服务等方面不断优化提升,但是还有很大一部分的MLS机构的MLS系统缺乏更新,操作仍然十分复杂。以NAR及其地方协会为例,其运营的MLS通常是以营利为目的,并且是维持地方协会运营的重要收入来源,但是这些收入的绝大部分会被用作其他用途而非提升MLS性能。另一方面,MLS本身的业务模式与新兴的互联网类平台相比,其面向客户群体、所提供服务模式、收费模式等都更加单一和固定。

(3)无全国性MLS

在过去,购房客户以及经纪人更多的受到地理空间的限制,所以往往房屋买卖交易的区域性很强,因而形成了大量基于区域属地的MLS机构,但是随着技术的发展以及区域间流动性的增强,地域边界逐渐模糊。MLS机构总量的不断减少、区域间MLS机构的不断融合便是体现,但是迄今为止,美国依旧没有一个真正意义上的全国性MLS平台。以NAR为例,该协会虽然是一个庞大的全国性组织,但其区域内的MLS依然是相互独立存在的,因而造成了很多经纪人不得不加入多个MLS的情况。

(4)数据资源的管理与外部竞争

虽然当前MLS仍然拥有着最丰富、完善和准确的房源信息,但是随着一些经纪公司和信息平台公司在全国范围的不断壮大,一方面,MLS为了保证经纪人的房源信息能够更大程度曝光,需要与掌握了主流C端用户流量的信息平台合作,另一方面,这些公司本身也在不断的累积中逐步拥有了作为房源信息数据库提供者的能力。
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