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中房学副会长柴强:房产中介现状及竞争应对

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发表于 2019-12-6 19:17:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
2019年11月29日

11月29日,第二届房地产中介行业(泛湾区)峰会在马哥孛罗好日子酒店盛大举行,本届峰会继往开来,在秉承上一届峰会“合作共赢,求同存异”的主题基础上,创新性地提出了极具时代感的“合作、包容、裂变、自强”新主题。

峰会上,中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强对经纪人行业现状及未来发展作了详细的阐述。

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柴强(中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长)

先讲四点:

   一、房地产交易始终需要经纪服务。大家都懂,不展开讲,不用担心行业的生存问题。

    二、互联网也代替不了房地产经纪。互联网只是工具和渠道,替代不了经纪机构、经纪人员提供诚信专业的经纪服务。

    三、要学会平静下来、逐渐慢下来。在当下国际国内大形势下,大家都比较浮躁,我们应该学会平静下来,适应逐步慢下来的环境。

    四、要学会与社会、同行和谐相处。同行之间,特别是房地产经纪和平台之间也要和平相处。

行业整治已成常态

1、行业没有消停过,总在过于焦虑甚至恐慌中度过,如果不平静下来,估计这个恐慌还要加剧,没有必要,很多恐慌是我们自己给自己造成的。

再有就是业内发生内讧,下一步应该各干各的事,应该公平、合理竞争,别惦记着别人,但希望一些在资本驱动下的大公司也应该学会包容,给别人以生存空间,不要把别人逼得没有地方去。

2、行业要么被政府整治,整治已成为常态,现在整治已经升级,专项整治房地产租赁中介机构乱象。

3、问题的根源是行业缺乏基础性制度,缺乏根本性规则,现有规则将来要根本性改变,现有规则如果不改变,对谁都没有好处。

业内人士,特别是有识之士,特别是大企业,要一起思考怎么重新构建一个良好的行业生态环境,一个良好的基础性制度和基本生态规则,过去抢房源、抢客源的打法已经搞不下去了。

未来行业必然会出现的基本制度和规则是什么?

1、诚信、专业服务将成为主流;

2、人员职业资格。从世界发达国家和地区来看,或者从中国香港、台湾、澳门都要持牌,就像开车要拿驾照一样自然,但内地目前还没有做到。

   3、单方代理。我们现在都是居间行为,骗了这一头,又骗那一头,两头都不落好,律师为单方服务,依法为某一方争取最大利益,经纪行业现在是两头都不落好,一方满意,一方不满意。所以要实行单方代理,甚至接下来走向独家代理。

   4、友好合作。联合销售(或称联卖),并且独家必联卖,几十个行业协会研究来研究去,独家必联卖,独家如果不联卖就变成独吞,对老百姓更有害。

    5、全面信息披露。对于房源,好的要说,坏的也要说,我们现在只说好的,不说坏的,哪些是老百姓认为不好的东西,你必须要说,比如凶宅、周边有厌恶设施必须告知,在这种情况下,老百姓可以自己选择,但你不能蒙骗。
    6、有效应对交易量较大波动的影响。不要老期望着房价涨,造假舆论,制造紧张气氛,达到促成交易的目的。

    经纪人的基本底线不能突破:

    1、虚假房源信息。这是下一步要大力整治的,这次我们去国外考察,有些人想问别人有没有虚假房源,我的问题是别问了,别人连这个概念都没有,问这个问题不是丢丑吗?我们普遍是虚假房源,当然正确也不可能长期容忍。

    2、吃差价。经纪行业不能吃差价,如果你做投资,可以吃差价,这是两种行为,不能混淆在一起。

    3、非法动用交易资金。现在很多都是靠资金池的,动用交易资金,希望动用得好能获得收益,有时候转不过来了,卷款逃跑,这种事情时常发生,对行业影响非常大,包括住房租赁现在爆雷不少,也影响很大,市场被几粒老鼠屎搞坏了。

    4、非法使用个人信息。大家不要触碰底线。

适应大势,有效应对

适应慢下来:中国经济增长速度从过去的高速,到现在的中高速,按照经济规律,还会下来一些,未来一切都会逐渐慢下来,你要适应这一点,房地产市场最典型的就是转型升级,我们要适应这个大背景。

1、一是新房市场转向存量房市场或二手房市场,这对行业有好处,目前一二手房联动,一手也是我们的,市场不好的时候,开发商委托我们。

2、我们目前佣金是2%左右,偏低,提高不了质量,保证不了必要的服务和长期发展,所以大家想着吃差价、靠资金池。当然,收了比较高的佣金,服务质量也要跟上,我不赞同一味打压佣金。

3、从卖方市场转向买方市场,这是一个重大改变,过去是卖方市场,一房难求,我们改变不了这个规则,将来从卖方转向买方市场,我们希望双方分担佣金比较合适,此外还有单方代理制度,卖方愿意接受单方代理,特别是全房联卖,独家代理更好,全行业都来卖这套房子,所有消费者都能公开看到这套房子,信息透明,价格合适,再形成经纪机构、经纪人员之间的合作。

4、从生人社区到熟人社区的演变,中国改革开放之前都是熟人社区,十里八乡都认识,改革开放城镇化之后,大量农民进程,是生人社会。

等到了熟人社区,城镇化差不多了,社区居住的人员之间比较熟悉,深耕熟人社区作用更大,将来互联网在这种背景下就不是现在的状态了,生人,谁也不认识人,当然是互联网起作用,将来起更多作用的是你服务于片区。

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