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中美经纪行业从业人员的几个事实及背后原因剖析

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发表于 2017-6-4 16:50:39 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
2017-06-02 杨现领

当全部一线城市和部分二线城市开始进入二手房时代,中介行业在房屋流通中的作用越发凸显,市场需要专业化、规范化的中介公司承担起二手房交易服务商的角色,客户呼唤高素质、职业化的地产经纪人为其提供高品质的服务。理想照进现实,相比美国,我国房地产经纪行业仍处于发展的初级阶段,经纪人学历水平相对较低、从业年限短、社会认可度低、工龄报酬无法体现为业内共识。

(一)中美经纪行业从业人员的几个事实

从从业人员的学历看,美国经纪人的学历集中于大学和研究生,中国集中于大专、高中及中专学历。其中,学士及以上的占比,美国高达61%,中国仅15.07%;硕士学历,美国高达20%,中国仅为0.07%。可见:在美国,经纪人工作为高素质人才所认可;在中国,经纪行业很难吸引高素质人才。


从工作年限看,美国经纪人工作年限中位数是中国的6倍。美国经纪人的工作年限集中于14年以上,占比高达40.6%,其中有4%以上的工作年限甚至达40年之久;在中国,67.67%经纪人工作年限少于2年,超过12年占比几乎为零。从业年限短背后反映出的是中国经纪行业流失率较高,据统计,中国新入职经纪人一年后留存率不足30%,而美国77%的经纪人会把这份工作当作终身职业。

从职业认可度看,美国经纪行业能够吸引“半路出家”的高门槛行业人士,中国经纪行业多为“职场小白”迫于就业压力下的第一份工作。在美国,只有5%的经纪人表示房产经纪是第一份工作,绝大多数都是半路出家,中途才转到这个行业。上一份工作为管理/商学/金融/计算机/法律等“高大上”职业的人占比超过24%。显然,在美国经纪行业是有足够竞争力的,所以才能吸引一批高素质的人才进入该行业。

在中国,不仅社会习惯将中介行业冠以“黑中介”的名号,经纪人本身对行业的认可度也不高。从事房地产经纪的大部分人都是第一份职业,而且不少是“迫于就业压力”不得不暂时将就的选择。那些中途转行到房地产经纪的从业人员,上一份工作也都是学历、技术门槛不高的行业。大量的经纪人在行业内工作一两年积累了一定经验和资本之后,就会选择“逃离”这个行业。

从职业经验所带来的薪酬回报看,美国工作年限越长的经纪人,工资报酬也越高,中国经纪人的报酬与工作年限无关。对于美国的经纪人来说,工作经验的积累,专业能力的提升可以通过收入的提升进行体现,这和医生、律师、会计师等专业人士的收入增长路径相似,而中国经纪人的工资收入与工作年限的相关性并不高,个人业务能力及“运气”因素与收入高度相关,且行业内收入高度分化,“二八”现象严重。北京经纪人收入中位数水平不足5000元,大部分收入较低的经纪人无法通过时间的积累获得报酬的提升,无法满足生命周期不同阶段的生活基本需求,会选择短期内跳槽,这也是我国经纪行业无法职业化的一大痛点。

(二)背后原因剖析

中国经纪人职业化之所以水平低,其根源在于:
1.行业准入制度真空
我国的《经纪人管理办法》(1995年颁布)、《城市房地产中介服务管理规定》(1996年颁布)都规定了房地产经纪从业人员必须经过考试、取得资格证书后,才能从事房地产经纪业务。

在执行中,一直以来我国房地产经纪行业的准入监管事实上处于真空状态,从事房地产经纪的个人对资质、考试、执照或许可等方面的要求并未严格执行,也没有切实可行的执业准则,更没有执业的道德诚信标准。这既无法保证经纪人具备基本的专业素质,也无法通过吊销执照等方式约束经纪人行为。

2. 信息专有权保护缺失
行业长期以来缺少对经纪人房源和客源信息的专有权利保护机制,激烈的行业竞争使得经纪人不得不采用不道德、不文明的手段谋求生存空间。
美国基于法律的独家委托制度以及MLS信息共享平台实现了对经纪人生产房源信息的“知识产权”保护,经纪人有意愿将受到保护的房源信息分发曝光,因为无论房屋最终由谁卖出,卖方经纪人均能获得约定比例报酬,经纪人之间的合作体系由此得以建立。

反观中国,由于缺乏法律层面对房源信息的保护机制,为得到房源信息和防止房源信息被其他经纪公司和经纪人截取,迫使经纪人“藏盘”与“盗盘”,虚假房源信息铺天盖地,严重制约了经纪人的职业化发展。

3. 缺乏经纪人间合作机制
美国MLS确立的游戏规则使经纪人间趋向于合作,且合作带来的收益大于竞争。中国现行机制下,所有的成交都基于竞争,公司与公司之间没有合作,公司内部也往往缺乏合作分佣体系,只有最终促成成交的经纪人才能获利。行业缺乏有效合作机制,难以出现专业化的分工和高效的团队协作,使得经纪人难以获得专业知识的积累和经验的增长。

4. 缺乏科学的分佣机制
在相同的佣金率下,分佣机制在相当程度上决定着经纪人的工资收入以及经纪人的价值取向,而工资收入的高低也直接影响着经纪人的职业化程度。工资越高,经纪人对工作的价值认可越高,越能从工作中得到满足感和成就感,也越能吸引到更高素质的人,从而提升行业专业水平和道德水准。

在美国,经纪人与经纪公司的关系不是雇佣制,而是平等的合同制。经纪公司与经纪人按约定的比例分成佣金,经纪人分佣比例一般高达70-80%,有的经纪人甚至不用向公司分成佣金,只需提供固定的挂靠费和场地费。在中国,经纪人与经纪公司的关系是雇佣制,在相当长时期,经纪人的佣金分成率甚至不足美国的一半,经纪人的工资收入低且稳定性差。大幅提高经纪人的分佣比例并设计出基于合作和经验积累的分成机制有益于降低员工离职率,提高员工素质,这在企业的实践中也得到了验证。

5. 成交导向而非客户导向
在美国,经纪人的佣金率是固定的,大部分州都规定经纪人不得向顾客提供回扣,从限制价格竞争迫使经纪人通过服务竞争来赢得客户。在中国,经纪行业佣金率低至0.5%高至3%以上,差异较大,即便在同一家经纪公司,佣金率也可协商,经纪人个人也时常向客户做出返还部分佣金的承诺。公司间、经纪人间的竞争一直以价格为主要手段,既伤害到经纪人的收入水平,也损害了客户的服务体验,客户追逐更低的佣金率促使从业者道德逆向选择。当经纪行业长期陷入价格竞争的泥潭,很难从价格维度的成交导向服务维度的客户导向进化。

站在这个时点上看,我们距离建立一个规范健康的中介行业和打造一批职业化、专业化的经纪人这样美好的未来仍然遥远,但是随着行业内有识之士意识的觉醒,有志之士推动的变革,我们终将从现在走向未来,从无序走向规范。
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