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黄奇帆:房地产有十大失衡 | 条条扎心

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发表于 2017-5-27 19:25:40 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
2017-05-27 地产锐观察

昨天,原重庆市长、现第十二届全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员黄奇帆,在复旦大学的一次讲座,引起了多位业内大咖的关注转发。

虽然在之前发布的报名链接中,主办方用粗体字特别声明“本次讲座谢绝媒体”,但在人人都是自媒体的时代,黄奇帆的讲座纪要很快在朋友圈中被流传。

黄奇帆在重庆市政府当政期间,房价调控得一直很得体,市民满意度很高。这次复旦演讲之所以引起大咖们主动转发,在于黄奇帆又说了一些大实话。


房地产和实体的十大失衡


01| 土地供给失衡


中国农地转建设用地每年800万亩,加上计划外征地,每十年国家用掉一亿亩土地。因此,80年代23亿农地,改革三十年到当前还有20亿。每年一万亿粮食,需要八到十亿亩地,五六亿土地给蔬菜水果,按照肉类人均年消费40公斤算,五千万吨肉类,1比4饲料比,需要四五亿亩地。

所以中国的粮食是不够的,需要进口,为保障粮食安全,十八亿亩农地是红线。因此,当前已经达不到800万亩每年了。15年770万,16年700万,17年600万,城市用地将来越来越不够用。

每年建设用地有35%是农村里的建设用地,水利交通等等。真正城里可以用的只有三分之二,这其中有公共基础设施占比50%以上,工业用地占比30%多,今年600万亩有22%给工业。住宅占到600万亩的10%,这个比例是不平衡的。纽约欧洲住房用地占到25%。

02| 土地价格失衡

房价问题是货币还是土地?货币是通胀,一切商品应该都涨,因此房地产价格还是土地价格问题。房子有折损会贬值,但是土地会升值,土地升值有三个原因:

一是香港来的土地拍卖制度,拍卖是阳光作业,可以避免腐败,但是没有封顶制度,也推高地价;

二是土地本身供不应求,每年新进城镇人口1300万(去年),1300万人如果每人四十平米,按一比二容积率算,需要的地和现在供应的大体相等。但这是全国情况,对于人口流入的大城市显然不够。

三是旧城改造推高地价。新增城市的面积每年都有指标,市长搞旧城改造不需要指标,所以旧改很多。但是,旧改的拆迁成本很高,相当于原来的地价两倍,比如一开始七千,拆了再建,土地就一万五,再拆土地价格就是一万五加土地成本。所以房价就被推起来了,高地价是制度性的,跟人没关系。

  03| 房地产占用社会资源失衡

投资,金融,地方收入占比都太大,导致失衡。大体上一个城市的房地产投资不要超过投资的25%。六分之一理论:租房的钱占到收入六分之一以内,买房占到一生收入的六分之一。一个城市的房地产投资不要超过gdp的六分之一。

  04| 金融绑架

一百多万亿的贷款余额,有27%以上是与房地产有关的,但是房地产占gdp的比重却只有7%。新增贷款46%是房地产,主要银行提供给地产的贷款占比高达百分之七八十。


  05| 税收

全国税收当中35%来自房地产,但是中央没有房地产收入,全在地方。地方税十万亿,有四万亿跟房地产关联,再加上土地出让金和土地基金3.7万亿,那么地方税有7.7万亿是房地产,地方政府没有房地产就要断粮。


  06| 销售和租赁失衡

美国的地产一半自主,一半租赁,新加坡77%是政府提供的公租房。我国每年新增房地产租用的不到10%,医疗教育跟产权挂钩,跟谁住没有关系,对租客保护不到位,随时可以赶走。


  07| 销售房价和收入比失衡

现在中国一线城市买房需要四十年的收入(平均意义),伦敦的房子也只需要十年收入。所以,对于供不应求的城市住宅要多造,供过于求的城市要少造。世界范围内,城市人均住宅40平米比较合理。


  08| 商业用地失衡

写字楼的需求,作为城市商务中心区,一般中等城市每两万元一平米,大城市gdp四万一平米,上海2.5万亿,办公楼最多只需要6000万平米。商铺总量按每两万元gdp一平米计算,上海商业零售额一万亿对应5000万平米。另一种算法每一个人两平米商铺,上海2400万人,所以基本上五千万平米商铺。

  09| 房产商在运行过程中的失衡

政府土地储备少,房产商土地多,售后回租,切碎了卖,等等违规操作骗老百姓钱,要加强管理。

10| 政府管理失衡

经济下行,要刺激,往东调整;经济上行,要平抑,往西调。缺少符合经济逻辑的措施。



调控措施有五个建议


01| 土地,需要刚性措施

一是盯住人口来供地,一个人供地100平米。这个意义上,上海2500万人需要2500平方公里。要看人口来定土地,产业跟着规划走,人口跟着产业走,土地跟着人口和产业走。

二是要定下法律按结构来分配建设用地功能。工业用地要紧逼不能慷慨,逼着工厂公司集约节约。有些城市动不动五十万平米商业综合体完全是浪费。

三是土地拍卖价格,不超过当前地价的三分之一。中心城区的旧城改造不能按照不亏本的原则来卖,把郊区的出让金补到市中心的高地价地区。


  02| 金融措施

一是守住底线,开发商买地必须自有资金,原理是开发商对房地产的总投资是一比三,资本金占到25%,工业企业一比二,三分之一资本金。土地批租的自有资金,加房地产的开发贷款,再加购房人的预售金,自有资金与贷款总比例不超过一比四。

但是现在有人在开发中的融资达到一比九,买地只有30%是自己的,三七开。房产商比的是背后金融系统的实力,谁融资能力强谁拿到地王,靠地价上涨来还债。地产融资缺乏隔离墙。一切买地的钱不准借债,那么m2到房地产就没入口了。

重庆,(某)工业企业借了17%高利贷买了三十亿地,结果五年后贷款变成六十亿,房子只能卖四十多亿,最后倒闭。所以要斩断土地拍卖用借款的链条。(小编注:现在已经斩断的差不多了,银行+基金+信托)

二是盯住房地产商的资金结构。

三是管住居民买房融资,首付比例问题,第三套要全额付。美国容易,美国有三千家银行,但是房地产按揭贷款只有五个机构,覆盖80%的人。(我国)银行对居民的贷款状况比较粗放,甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。各个银行的账户是孤立的,对客户情况不清楚。


  03| 税收制度

一是三端调控。高端有遏制,中端有鼓励,终端有保障。比如豪宅契税5%,普通房1%,保障0.2%。如果要短期卖印花税再加(学香港)。中端老百姓买房税收有抵扣,比如按揭贷款抵扣所得税。

二是物业税房产税,物业税根据增值的额度来计税,有多种抵扣,老百姓压力不大。对资源配置有好处,租房和空关问题,对破除房屋至上的思想意识有好处。


  04| 租房制度安排

三类:政府的公租房,习主席14年说,一个大城市总有20%人买不起房子,需要政府来建,五个要点——

一是比例在20%,对象是农民工学生和困难户。
二是三配套,公共基础设施,派出所,居委会。
三是国家的,不能有二房东赚外快。
四是不能造成贫民窟,应该和商品房行成一比三的比例。
五是租金,家庭收入六分之一。公积金应该可以用来付房租,房租抵扣个人所得税。租客可以享受公共资源,一视同仁。

05| 地票

中国土地制度背景是耕地不够吃饭,不像巴西60亿亩可以休耕轮种。要做两件事:

第一是集约节约使用土地指标,农地和工地要节约,商品房要多给。

第二是农民进城要放弃土地,其实世界上城市化进程没有减少耕地,在农村人们用地分散,进城就集约了,所以农民进城,农村地就多了,但是中国农民两头占地,所以耕地每年都在减少。

要把农民进城以后的宅基地和农村多余和废弃公共措施,复垦成为农地。但不是所有地方都要复垦,二十五度坡度以上都要退耕还林。很多农村缺少复垦的资源,不要复垦野地,复垦废弃的宅基地和设施,腾出指标让房地产商去造房。房地产商买了地票,补贴农民收入。重庆每年15-20万亩地,重庆每年两万亩地票,主城房产商都买地票,用地指标让给万州等小城市。
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