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【房产解答】以公司名义购买房产的利与弊

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发表于 2017-5-25 16:38:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
有一些名下已经有非常多房产的一些朋友如果还要买房子,又不想写别人的名字,又不想走擦边球,怎么办?

你可以用公司名义购房,这是比较冷门,但是这是一个未来的发展趋势。只要在中国内地注册以及境外公司在境内登记或者备案的分支机构,按照目前的政策来说都可以不受限制购入房产,包括住宅、写字楼、商铺、厂房、酒店,都可以买。

但是以公司名义购买要交什么税呢?要注意哪些方面呢?其中的利和弊又是什么呢?

我们先说一说公司购买房产的税:

1、契税,不管你是最老的房子,很便宜的房子,或者是豪宅,一律按3%的契税征收。印花税是登记价的千分之0.5,交易费是3块钱,除了契税按3%征收,其他跟个人的购入房产没有太大的区别。

2、持有税,公司持有房产分为两种情况,第一种是出租盈利的话按照租赁所的一些税费,租赁费和管理费的每个月租金的10.22,每个月都要交纳。空置的房产目前要交一个房产税的,你的登记价是100万×7%×1.2%÷12个月,一般来说一年的房产税是登记价的0.84%,目前空置税好像比个人的房产要交得多,但是如果未来政府开征对个人持有房产的房产税的话,网上盛传3%,公司目前交纳的只是0.84%,就有可能低于个人持有房产的房产税项。但是有一个备注,公司购入一手房三年内免交空置房产的房产税。

3、土地增值税,转让(公司名下的房产卖出)房产就要交比个人持有房产多一个土地增值税,比如说我100万买来的房子卖到200万,他要交差价的30—60%的土地增值税,其他的其实跟个人差不多。

有人会觉得公司持有房产会交的土地增值税太多,有一点要提,房产持有的过程中每年可以登记价的5%为折旧,就是100万每年可以有5万块钱的折旧,另外装修物业等费用保留他的装修发票,可以在土地增值税上作为可扣除项目进行抵扣,但是一般情况下装修费不可以超过登记价的10%—20%,另外还有一点就是企业所得税,你公司整体盈利的25%得向国家交纳。这一个公司的操作可能上升到一些会计的知识,具体的怎么做就需要一些专业的会计的人员协助你去做这个公司持有房产的情况。

我刚刚说了那么多可能大家觉得“公司购入房产那么麻烦,还要缴税,还要做帐,我干吗要用公司名义买呢?”但是现在目前来说,有一些操作炒房的或者是一些资深的投资客现在都是用这种方式去持有一些房产,主要的好处是下面几个方面:

1、个人购入房产不足5年转让的,要交5.381%的营业税和附加,但是公司持有房产在没有差价的情况下,你就算是今天买过来一套200万的房子,我明天200万卖出去你是不用交这个营业税的,今天买明天卖都可以。土地增值税企业所得税因为他没有盈利没有赚钱也不需要交,这个需要财务的一些知识做了。所以在公司选择购入房产的时候尽量选择成交价过户,就是你买过来的时候你可以跟对方说我要成交价过户,你要交什么税我帮你给多一点。房子再次转让的时候产生高额的差价和产生高额的税费。

2、虽然公司在购入房产的时候,暂时来说有一些刚成立的公司是没有办法获得银行贷款的,但是对于红本转让的一些房子可以找一些担保公司支付全额,全部买过来以后再向银行抵押房产取得一些经营性的贷款,一般可以贷到房产价值的7成,实业公司或者是去年10年、11年的时候实业公司是可以贷到房产的100%的,200万的房子我可以贷出200万给你。在国家对中小企业,不单是中小企业还有微小企业的政策支持力度非常大,如果是一些经营信用良好的公司贷款,在未来的3—5年之内比个人贷款更容易取得。如果万一以后又出现贷款收紧限贷了,银行不放款的情况下,可能公司的房产去做一些抵押贷款,比你个人的房产做一些抵押更容易取得银行的贷款。

3、公司名下如果只有一个房产而没有其他业务进行的话,打个比方如果我的公司买了一个100万房子,我过了十年这个房子涨到1000万了,中间有很大的差价我又要买这个房子怎么办呢?我可以通过转让这个公司的股权,股权的买卖只需要交一点点股权转让的税费,就避开了转让这个物业转让高额差价的一些税费了,土地增值税企业所得税那些都可以免掉非常的多。

所以如果是在座的朋友,如果是一些名下有多的房产,或者是一些又想买入不想写别人名字的话,不妨可以多多考虑一下用公司购入房产这一个方法。
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