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协会呱呱丨房地产经纪行业会出现垄断吗?

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发表于 2017-5-4 16:23:13 | 显示全部楼层 |阅读模式


深圳是全国600多个城市里率先进入存量房市场的城市。早在2007年,深圳的二手房市场份额按交易套数计算,已经超过新房市场。而那时,其他的一线城市还都是一手房的天下。10年过去了,中国一线城市基本上迎来了存量房时代,房地产经纪行业的重要性进一步加强。本文以深圳为例,试图探讨在房地产经纪行业里的市场结构,即会否出现垄断。
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一.垄断的定义与行业形成垄断的优劣分析
垄断是市场结构理论的内容。市场结构理论是二十世纪三十年代由美国经济学家张伯伦和琼·罗宾逊提出,后期在微观经济学里得到进一步完善。
决定市场结构类型的4个因素分别为:厂商数目、产品替代程度、控制价格的能力和进入行业的难易程度。经济学家根据市场上竞争与垄断的程度把市场结构分为四种类型:
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上表就比较清楚的界定了“完全竞争”、“垄断-竞争”、“寡头”和“垄断”的区别。
理论上,“垄断-竞争”、“寡头”和“垄断”都可以称为广义上的“垄断”。垄断的形成有市场发展而成的,也有政府制定规则可以造成的。我国从行业上看,石油、天然气、电力、民航、铁路、军工、盐业、烟草、通信基本上是国有企业垄断。垄断的原因在于,盐业和烟草关系着财政税收的基础,而其他几类则是关系基础设施和国防机密。垄断的好处对政府对企业来说不言而喻,对民众来说,则有利有弊。弊端可能有:由于买方缺乏对价格的议价权而提升全社会的支付成本;由于垄断而导致腐败滋生;由于垄断导致有效投资不足及侵害消费者利益。
从垄断的衡量标准来看,“利润”可能是其结果而非标准,市场份额才是。智能手机领域里,“苹果”是全球最赚钱的企业。根据公开数据显示,在全球范围内,“苹果”2016年第三季度占据了91%的智能手机营业利润,但“苹果”并没有垄断智能手机的市场。在中国区,它面临着至少有Oppo、Vivo、华为和小米的竞争。
在电信领域,“中国移动”差不多是全球最赚钱的电信公司,但它没有垄断全球市场。受中国政策的保护,“中国移动”和同门兄弟“中国联通”几乎垄断了国内的电信市场。垄断在这里就是指某一个区域的某一类业务只允许1-2家公司运营。
而房地产行业不存在政府垄断的必要性,若形成垄断,必是由行业发展带来的。房地产开发领域的相关文献较多,本文主要讨论房地产经纪领域。
垄断的另一个衡量标准就是这少数几家厂商的单个规模大到足以影响市场价格。目前无论是房地产开发还是经纪领域,都没有一家企业有这样的地位。



二.深圳房地产经纪行业形成了垄断-竞争
根据深圳市房地产中介协会的统计,截止今年4月26号,我市一共有848家总机构。排行前五名的机构占据了58%的二手房网签(网签是我市在房产备案前的一步)份额。这个局面形成至少2年之久。综上,前5家公司在市场的份额已接近垄断-竞争,但任意一家公司对市场的价格并没有决定能力。这里的市场价格可以分为两类:第一种是房价。经纪机构对房价基本没有操控能力。第二种价格是佣金。在2014年6月,国家发展改革委、住房和城乡建设部联合发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》,放开对房地产经纪收费的价格管制后,佣金基本是由市场决定。在一些城市,曾出现过房地产经纪机构集体上调佣金,后被其他监管部门查处。例如2014年12月,天津市发改委在接到群众针对房地产经纪机构集体涨价的举报后,及时对我爱我家、链家地产、中原地产三家公司达成协议同时上调二手房服务收费标准的行为做出了531万元的处罚,并责令违法企业返还了多收的经纪费用。其实包括我爱我家、中原地产、链家地产在内的机构当时将二手房交易服务费从总房款的2%上调至3%,而一些独家委托限时售出的二手房将佣金费涨至总房款的3.5%。对于是否应查处,是见仁见智的事情。但由此可见,佣金的标准并不是完全由经纪机构说了算。 22.jpg


从网签位列前三名的竞争格局来看,根据深圳市房地产中介协会的统计,自今年1月起,链家超过了以往一贯第一的中原地产,甚至其每月的网签数量接近第二名和第三名的数量之和。近年来链家通过资本市场上的支持,增加了线上和线下销售渠道的投入力度,使得其目前拿下了深圳二手房市场网签的冠军。
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三.我市房地产经纪行业未来会否形成寡头或是垄断
如果把前5名叠加在一起,笔者认为它们有机会在行业内占有6成的份额,但进一步突破的难度较大,因而短期内行业内形成寡头或是垄断的可能性比较小。
首先,房地产经纪机构要进一步突破市场份额,就必须对盘源有相对的控制权。而盘源由于互联网的渗透,信息更加透明,一手盘和二手盘的把控难度都比过去大了。同时开发商在深圳市场的份额逐渐减少,对新盘的控制欲会进一步加强,因此会削弱经纪机构在一手盘里的控制权。两者综合下来,笔者认为市场份额进一步突破的难度较大。在业务操作中,经纪机构常用的客户转化率、客户流失率等,均可以反映市场效率。如果我们去看几家大机构的这类数据,貌似结果也不甚理想,可见管理和操作方面还有提升的空间。
其次,由于信息更加透明,交易渠道的控制也比过往10年更难。对于买卖双方,选择的机会是更多了。房地产经纪的配置效率反映在是否能迅速和准确的帮助双方找到匹配的房源或客源。
再次,虽然剩余的800余家企业规模不大,但这些企业之间会由于利益结成各类联盟,形成事实上的“中型组织”,其对前五名的对抗能力还是不容小觑的。这样也会阻抗前五家扩大市场份额的进度。
根据我会的统计,深圳市房地产经纪行业的总机构数量上虽然不少,但从分布上来看,以一星级为主体。截止今年4月1号,全市共有一星级总机构434家,占了全市总机构的64%,而四星和五星级总机构合计才只有2%。
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如果我们从房地产经纪的特点来研究,会发现对于深圳二手市场的供求双方而言,由于二手房市场发育成熟,加之互联网的存在,盘源和客源信息都是相对透明的。价格是由市场决定的,其中价格的决定权更多是由卖方决定。房地产经纪机构及人员在交易过程中是起资源配置的作用。经纪的角色使得TOM(Time on Market,吸纳周期)必须尽量短才能提高效率,收取更多佣金。而在TOM里,银行和担保赎楼的时机不是经纪机构决定的,从而也加大了经纪机构形成垄断的难度。这就是为什么笔者认为短期来说,行业内经纪机构难以在深圳形成寡头或是垄断地位。则目前的行业特点是更接近垄断-竞争市场,但还没有去到寡头和垄断的局面,用下图表示: 55.jpg

如果我们用S(Structure)-C(Conduct)-P(Performance)来分析,即市场结构决定了市场行为,市场行为决定了市场绩效。则垄断-竞争市场或会强化房地产经纪服务的固定费率。


四.行业协会在行业垄断发展中的角色
房地产经纪行业是否需要反垄断,首先需要分析进入到垄断-竞争、寡头竞争和垄断阶段,对行业和市场发展的利弊。没有这样的基础研究,行业协会就表明态度,断然站在反垄断的角度,或许过于草率。但就目前的文献资料和业内的呼声来看,目前对于行业协会“反垄断”的期待更高。就行业协会进行自律监管的内容而言,我们可以监控以下垄断行为,包括固定价格、限制产量、划分市场、联合抵制、标准认证和信息交换等,以下表为例: 66.jpg
笔者认为,行业协会在行业发展过程中的角色是动态的,但是维护行业稳健发展的立场应是一致的。毫无疑问的是,行业协会作为行业整体的代表,能利用自己的整体实力较好地处理和协调各类关系,从而减少单个企业的运作成本,提高效率。协会的作用将进一步加强。
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