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购买小产权住房的若干风险

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发表于 2017-4-1 15:53:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
本月5日,位于深圳龙华新区和平路的金凤凰豪苑和福轩大厦业主、租户收到龙华办事处规划土地监察中队提示,两处建筑因为已被认定为违法建筑,将于2016年10月8日进行强制拆除,并将于9月15日起对建筑进行“清人、清楼、清物”及停水停电措施。此次查违拆除处为一栋22层高的商务写字楼,和两栋22层高的住宅,三座违章建筑物涉及到的住宅约200多户,常住人口近千人。可以说,此次龙华新区拆除违建的事件,是我市在处理小产权房问题上最严厉的一次。虽然小产权房存在这样那样的风险,但是在面对深圳高房价的当下,因其较为低廉的价格,部分刚需购买者仍然对小产权房趋之若鹜,那么针对购买小产权住房会存在哪些潜在的风险,深圳市房地产经纪行业协会给大家简要梳理下。

一、土地违规占用风险
市场上购买的原村集体土地上所建的统建楼或集资楼、企业拿地投资所建建筑,以及村民用宅基地合作自建的农民房都有可能存在违规占用建筑红线或市政黄线以及耕地绿线等现象。该类小产权房一旦被政府巡查或被纳入规划重建的时候,极有可能存在被强制拆除的风险。该风险也是小产权房存在诸多风险的根源所在。

二、违规建设缺乏质量监管
由于小产房普遍存在建设过程中未进行相关建设规划与建设施工许可申报,违反了合法建设申报流程,同时由于在建设过程中缺乏合法合规地建设质量监管,则有可能在建设过程中建筑物本身就存在设计不合理,建筑材料偷工减料等现象,建筑质量得不到保障,甚至在建成后成为危房或危楼。

三、违法销售存在一房多卖的现象
该类风险是小产权房买卖过程中普遍存在的主要风险,由于小产权房在销售过程中无法取得政府颁发的预售或现售许可,买卖过程无法得到合理有效地监管。同时,由于小产权房的开发商既有个人开发建设,也有村委公司开发建设,开发商多头现象普遍存在,在销售过程中就极有可能存在一房多卖的现象,甚至还会出现开发商卷款跑路的情况。

四、维权无门
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只是享有使用权,村民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,虽然深圳目前已将原村民集体土地全部流转为国有建设用地,但深圳市政府在若干年前就已三令五声地表明小产权买卖纠纷不予受理,因此,如购房者实际购买了小产权房一旦遇到开发商一房多卖的情况以及在因房屋转让和房屋拆迁补偿而产生纠纷的时候,大多数购房者可能都会遇到维权无门的窘境。

签订购房合同需要注意什么?

(一)要注意关于面积的条款

  购房者在签订购买现房合同时在此条款中要求写明建筑面积,建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例;另外,所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。
  (二)要注意关于价格、收费、付款额方面的条款
  在一般合同中,价格条款应是比较明确的,每平方米多少元钱。发展商要求购房者付出的各种款项、税费,购房者都可要求售房方出示有关的规定和证明文件,对于一些不合理的、缺少依据的收费,如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等,购房者有权拒付。
  (三)要注意有关房屋质量的条款
  购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等等上下内外的质量要求都应涉及到。同时合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。
  商品房认购协议须同时具备如下两个条件方能生效:
  1、取得预售许可证明,
  2、房产部门已办理登记备案。
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