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真房源与MLS

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发表于 2017-1-13 18:27:55 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
2017-01-13 海房通  吴数

       政府要求房地产中介机构发布真房源,购房人也渴望看到真房源,售房人更是希望自己真实的房源信息快速传播。但是,为什么我国很多房地产中介都发布假房源?而为什么美国的房地产中介无需政府强制,都发布真房源?通过比较中美两国的房地产中介业务模式可以发现,造成我国假房源满天飞主要原因是居间服务制度和没有MLS(Multiple List Service 房源发布系统)。居间服务制度在“根治房地产黑中介的方法”一文中,已经介绍过了。本文主要说明美国真房源与MLS的关系,希望未来我国房地地产中介都能在中国的MLS上发布真房源。


什么是MLS

MLS是一个全国的房源信息共享系统,国内也习惯叫公盘系统。MLS的主要作用是房源信息的保真和快速广泛传播、促进房地产经纪人合作、提高房屋的成交速度。MLS的基本原则是独家委托、单边代理、真实房源、分工合作和佣金共享。


      美国人卖房时习惯独家委托一位房地产经纪人,受托经纪人作为卖主的单方代理,与业主签订了单边独家代理合同之后,将该房源真实信息发布在MLS上,全美国的房地产经纪人都可以看到这条信息,任何一位使用MLS买方经纪人都可以向这位卖方经纪人介绍客户,买方经纪人和卖方经纪人的合作不受公司限制。成交之后,买方经纪人和卖方经纪人分享佣金。MLS向全国的经纪人公开了全国正在出售的真实房源信息,通过独家委托,单边代理、共享房源、分享客户、分享佣金,达到了发布真实房源、提高销售房子速度的目的。

      一方面,MLS要求卖方经纪人必须发布房源的真实信息,包括:房源的地址、面积、价格、照片、物业税等信息。因为只有与买方经纪人分享这些真实信息,买方经纪人才可能与卖方经纪人分享客户和佣金。另一方面,卖方经纪人是独家代理这个房子,不怕被其它经纪人抢走这个房源,也乐意将真实房源放到MLS上。同时,卖方经纪人也愿意分享这些真实信息,以便尽快卖掉这个房子。在MLS这个系统中,卖方经纪人从自身利益出发,不想发布假房源,也不敢发布假房源。

      最近,国内有些地方政府不允许房地产中介机构拿独家房源。因为中介机构拿到独家的房源之后,不是与其它中介机构分享这个房源,尽快卖掉这个房子,而是希望通过独家居间,独吞佣金。中国式的独家委托或者速销委托,是房地产中介利用排他性的独家机会,为了自身的利益,操纵市场,既损害了卖方的利益,也损害了买方的利益。在当前中国没有MLS的情况下,地方政府禁止独家的办法也许是正确的。但是,在中国建立MLS之后,应该鼓励业主独家委托中介机构单边代理出售房源,只有这样,中介机构才能在MLS上发布这个真实的房源信息,与其它的中介机构分享这个房源信息,尽快实现交易。

      因此,要从根本上解决问题,需要在中国建立MLS,按照MLS的基本规则,发布真实的房源信息。北京市住房和城乡建设委员会等九部门在关于转发《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》的通知中,提出了“独家单边代理的概念”,倡导房地产经纪机构独家代理的,应当在接受委托后24小时内公开发布房源信息,同一机构或独家代理机构法定代表人、股东、合伙人、总经理所持股、从业的其他房地产经纪机构不得接受交易相对人委托。这个文件具有划时代的意义。

      
      综上所述,真房源的问题,不是一个孤立的问题。要解决真房源的问题,除了要改变居间服务的制度之外,还要建立MLS这个房地产经纪人的命运共同体。只有这样,才能建立房地产市场的新秩序,彻底实现真房源和构建和谐行业生态。
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