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美国MLS模式介绍(上)

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发表于 2016-12-24 16:58:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
一、美国MLS模式介绍
MLS英文全称为Multiple Listing Service,即多重上市服务,是20世纪30年代诞生于美国的一种房地产营销方式,广泛使用于房地产开发销售以及中介代理中。在房地产中介代理市场,MLS发展尤为成熟,不仅仅是一种营销模式,更是被行业广泛接受的严谨而先进的行业准则和经营管理模式。
MLS在国外发展已逾70年,被成功运用于英国、美国、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等国家,形成了一套成熟、简单的基本规范和操作模式。MLS通过独家代理和资源共享的操作模式以及佣金分成的利益驱动机制,为MLS系统内成员提供统一规范的操作方式,使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成。

1.MLS参与主体及权责

  在MLS模式下,房产中介交易活动一般主要涉及四种行为主体:卖方、买方、委托经纪人(listing broker)及销售经纪人(selling broker或称买方经纪人buyers’broker)。

“委托经纪人”是与卖方签订正式或非正式的“委托协议”,提供相应房源信息发布服务并代表卖方协助完成交易的经纪人。“销售经纪人”是介绍买方、成功匹配房源与客源、促成房产交易完成的经纪人。当委托经纪人能找到与卖方要求相匹配的买方并促成交易完成时,委托经纪人同时也是销售经纪人,在这种情况下,委托经纪人将得到卖方支付的全部佣金。相反,如果交易的买方是由另一个经纪人,即销售经纪人介绍的,那么委托经纪人将按事先承诺的佣金分配比例支付一部分佣金给销售经纪人。

  值得注意的是,在MLS系统下,委托经纪人与卖方建立的委托代理关系一般为独家代理关系。卖方赋予特定经纪人在特定时期内(通常为60天或者90天)寻找买方的专有权。按照MLS系统规定,委托销售代理在签订独家代理的“委托协议”之后的3个工作日以内,应将所有协议内容及交易信息上传到MLS系统,包括卖方的房产特征、卖方开价、交易状态、有效交易期限、佣金率及佣金分配比例等。在交易完成之后,委托销售代理还应对该交易信息及时修改,将交易状态项由“待售”或“待租”改为“已售”或“已租”,在系统中如实填写交易的成交价(这是非常重要的一个规定,正因为有这个规定,使得MLS也成了房地产估价师的应用工具,因为MLS能为估价师提供真实的成交个案信息)。

  在部分MLS系统内,系统成员除与卖方建立独家代理关系之外,还可以与卖方建立开放性代理关系。卖方可以同时邀请数个经纪人为其代售房产,寻找买方,并承诺向成功促成交易的经纪人支付事先约定的佣金。但是,对于此类开放性代理关系,其协议内容及房产信息、交易信息是不允许上传到MLS系统的,以确保MLS系统内的所有信息均建立在独家代理关系的基础之上。

2.MLS系统下的佣金制度
  在MLS系统下,房地产中介代理服务实行的是佣金制度。作为服务的报酬,经纪人将向卖方收取房产出售价格一定比例的佣金(佣金=房产出售价格总额×佣金率)。

  在20世纪70年代以前,房地产中介代理服务的佣金率由房地产经纪人协会统一制定、强制执行。进入20世纪70年代,随着有关反托拉斯法的出台,该固定佣金率的佣金制度逐渐演变为建议佣金率的佣金制度。到了20世纪80年代,建议佣金率也被判违反反托拉斯法有关规定而取消,佣金率开始由卖方与经纪人自主协商,不受经纪人协会及当地政府的影响。尽管如此,自主协商的佣金率较强制执行的固定佣金率及建议佣金率并无太大变化,佣金率及佣金分配比例保持在一个平衡的水平:住宅交易代理佣金为总售价的6%左右(在5%-7%范围内波动),住房租赁代理佣金为一个半月租金,而商业房产租赁代理佣金为租金总额的3%。如果委托经纪人没有特别说明的话,委托经纪人与销售经纪人平分佣金。视房产交易的难度及时间要求,委托经纪人可相应调整佣金分配比例。

3.MLS系统的成员资格要求
  经纪人想加入MLS系统,必须向当地经纪人协会提交入会申请,并交纳一定注册会费。只有在获得经纪人协会审批通过之后,该经纪人才能成为MLS系统中的一员,通过MLS系统上传共享房源、客源信息。

  在向当地经纪人协会提交入会申请之前,经纪人还必须获取由各州考核发放的经纪人执照,这也是任何经纪人从事房地产中介代理业所必须遵守的先决条件。在美国,按照从业执照要求的不同可以将房地产中介从业人员分为两类,一类为经纪人(broker),另一类为销售代理(sales agent)。相比销售代理,经纪人通常有着更高的学历要求及从业经验要求。获得执照的经纪人可以自己开设中介代理企业,招聘管理销售代理及经纪人。只有经纪人才能接受卖方的委托,在MLS系统内发布房产交易信息,代表卖方协助交易完成。而销售代理则通常负责协助经纪人处理交易事项,寻找有意向的买方,协助完成交易。

4.MLS经营管理
  按照经营区域及运作规模划分,MLS可以分为两大类:地方性MLS和区域性MLS。

  地方性MLS由各城市的房地产经纪人协会建立、管理和运营,集合了当地MLS成员企业所有独家代理出售的房源信息及客户信息,这些信息向所有MLS成员开放、公布并不断更新。在美国,大多数地方中介市场都建立了MLS系统,每个地方性MLS都是一个独立的经济实体,独立核算,独立运作,有着各自的运营政策及运作程序。地方性MLS可以自主选择是否加入区域性MLS。根据美国房地产经纪人协会NAR(Nation- al Association Of Realtors,实际上已经不单单是房地产经纪人的组织,而是包括了各类房地产专业人士)2005年统计,在全美国,地方性MLS数量达900个,成员数目逾100万,占美国所有领取执照的经纪人与销售代理数目的60%。

  而区域性MLS则是多个地方性MLS的联合,集合了区域内各城市MLS子系统的所有房源信息并向各MLS子系统成员开放、公布。美国房地产经纪人协会(NAR)组织建立的MLS系统是美国最大的区域性系统,也是美国唯一的全国性MLS系统,其业务遍及全美国,拥有1700多个地方协会,在美国54个州和海外属地都有地方协会及ML$子系统。这些地方协会及MLS子系统接受NAR建立的所有规章和制度安排,在NAR的指导下进行管理和运作。如果地方协会或MLS系统不遵循NAR的方针政策及指导,NAR将废除其会员身份。

  同时,各地方性MLS系统、区域性MLS系统除接受经纪人协会管理规定之外,还须服从各州的有关房地产中介行业管理规定。在美国,地方房地产中介服务一般由各州自行管理,包括从业资格要求,经纪人及销售代理的执照要求等。各州政府设有专门的房地产管理委员会,监视各经纪人与中介公司的行为,处理有关对经纪人或销售代理的投诉与纠纷。

5.MLS功能
MLS系统具备强大的管理功能,包括房源管理、客户管理、成交业绩、店务管理、表格中心等,为了提高交易成功率,MLS管理系统特别设计了配对查询功能,想要租买房屋的客户只需在房地产机构或中介商的计算机终端输入所要租买房屋的特征,就可以查出所有符合条件的房产,并可以通过网上的电子地图查看所选房屋的实际位置,通过网上播放的实地录像“考察”房产的外观、环境及房内格局等。而经纪人也可以通过互联网到共享房源数据库和客户需求数据库中查找房源或客户。

二、MLS模式评价及借鉴
  在MLS平台支持下,美国房地产中介代理业迅速发展成为一个成熟的行业,经纪人分工明确,信息共享也比较充分。一个委托经纪人手中的房源,通过MLS系统,允许系统内所有经纪人同时获得。对于任一经纪人,不论自己是否拥有此房源,都可以努力寻找有意向的买方,参与到该房源交易中,促成交易完成,获取一定佣金分配。通过共享房源、客源,MLS系统增强了每个系统内房地产中介企业的业务能力,形成了协作互利、公平竞争的行业运作机制,避免了经纪企业之间的恶性竞争,促使房地产中介代理交易在较短的时间内完成。

  另一方面,MLS系统内聚集了大量的房地产中介代理市场信息,包括不同房产的特征、出价信息及最终出售价格,并且可以通过文字、图像、电子技术等多媒体手段,全方位地向客户展示,多形式、多渠道地将信息传达给目标客户。由此增强了交易的透明度,降低了经纪人与客户双方的信息搜寻成本与交易成本,提高了交易效率。

  我国的房地产中介代理行业应该借鉴MLS的经验,建立类似的交易系统和行业规则。在此过程中,必须注意以下几点:

1.独家代理是MLS系统建立并平稳运行的前提,也是MLS的基本规则
在独家代理关系下,只要房产在独家代理协议所规定的时期内成功售出,卖方就要向委托经纪人支付全部佣金。不管房产最后是由谁出售,即便是由业主自己卖出,与卖方签署了独家代理协议的委托经纪人都可以获得协议规定的佣金。独家代理方式既是一种代理模式,也是一种代理规则,这种规则保障了委托经纪人的合法利益,也解除了委托经纪人的后顾之忧。而事先约定的佣金分成办法也使得其他经纪人在收益分成的利益驱动机制下不遗余力地去推售房产。

  同时,在独家代理关系下,委托经纪人作为卖方的唯一授权代表,全权负责整个交易过程。销售经纪人不与卖方见面或直接联系,而是通过委托经纪人将买方的有关信息及要求传递给卖方,由委托经纪人安排查看房产及合同协议事宜。卖方、委托经纪人及销售经纪人之间形成垂直的双向信息传递链,各经纪人之间分工明确、协作互利,有利于降低信息传递成本,提高交易效率,加快交易过程。

  目前,我国的房地产中介行业“一盘多放”现象非常普遍,委托代理关系主要以开放性代理关系为主。如果在开放性代理关系下推行MLS系统,各经纪人之间权责混乱,信息传递环节错综复杂,耗时长,必然带来交易效率的低下。特别是没有相关法律约束卖方在成交后必须向委托经纪人支付佣金,这就使得所谓的独家代理也成了一句空话。

  要推行MLS系统,必须先改变广大消费者的观念,增强对独家代理关系的认可和接受度。事实上,在MLS系统信息共享的机制下,消费者只要与一家MLS系统成员企业建立独家代理关系,其房源信息就可以很快地被MLS系统内的广大经纪人及潜在买家所知悉,有利于迅速找到潜在的买家。

2.信息共享、佣金分成是MLS系统的根本运行机制
在独家代理和佣金有保障的情况下,委托经纪人是不担心信息公开的,因为任何人获取了这些公开信息并根据这些信息促成了交易,委托经纪人都可以按照独家代理协议获得收益。MLS的规则能使得经纪人之间保持既竞争又合作的关系,即通过资源共享、信息交换,达到一种利益共享机制。同行之间不用勾心斗角,也不用互挖墙角,而是通过相互之间的有效合作和利益共享机制,共同促进整个行业的发展。

3.计算机网络是MLS系统推广运行的平台基础
在计算机网络用于发布房源信息进行广告营销之前,MLS系统管理人员将所有MLS数据(包括所有房源信息)汇编入一本MLS信息册中,将这些册子印刷分发给每位MLS成员,以便信息在成员间共享。为了浏览这些房源信息,买方不得不借助于经纪人,通过经纪人传真或复制的MLS副本获取有关信息。现在的MLS系统已经完全依赖于先进快捷的计算机网络技术。

  我国现阶段借鉴和推广MLS发展模式,必须积极探索建立、完善基于计算机网络的MLS信息平台,为房地产经纪人提供方便、快捷、安全的信息查寻和交易工具。


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