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独家不是独吞

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发表于 2016-9-8 13:46:39 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
原创 2016-09-07 廖俊平

今年以来,经纪人推广独家代理形式的力度有不断加大的趋势,由于独家代理造成的纠纷也时有发生,比较典型的案例往往是业主投诉经纪人未能在协议规定的期限内售出物业,并且认为这是由经纪人没有大力推广所独家代理的物业造成的,甚至有证据表明某些经纪人在协议规定期限快到的时候找虚假买家来“完成”独家代理,由此造成进一步纠纷:业主不认可这样的“成功代理”,而经纪人则据此索要佣金。
这里的核心问题在于:经纪人拿到独家房源以后应该怎么办?
目前中介行业惯常的做法是业主在多家公司放盘,由此也会产生经纪公司之间的纠纷,因为往往无法确认究竟是哪家公司促成了买卖双方的交易。独家放盘可以避免这一难题,由此带来的缺点则是业主销售信息无法在短时间内向市场扩散。由此产生了美国流行的MLS(共享放盘系统)模式,拿到了独家房源的经纪人必须在规定时间(一般是24小时)内将房源信息在MLS系统平台公开,所有加入了MLS的经纪人可以共享房源信息,并且在协助找到买家并最终成交之后可以分享佣金(美国惯例是佣金由业主一方支付,卖方经纪人要在公示房源信息的时候同时标明能与买方经纪人拆分多少佣金)。由于在美国通常业主和经纪人签的是比独家代理还要严苛的独权代理协议(在独权代理协议下,只要物业被售出,业主就必须向经纪人支付佣金),在这种情况下,经纪人一方完全不担心业主不付佣金,可以放心大胆向所有经纪人公开房源信息;业主也不担心业主不全力推盘,因为在MLS系统公开房源信息已经就是最大范围在推广房源了。
而我国目前的独家代理模式是经纪人通过向业主支付一定数额保证金的方式来获取独家代理,而这种独家代理实际上变成了“独力代理”,一系列问题和纠纷就由此而生了。
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