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MLS与REINS有什么区别?

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发表于 2016-7-7 19:58:49 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
原创 2016-07-07 杨现领 小二书友会

在委托方式得到明确的时代,美国与日本的二手房市场均形成了大范围的房源共享平台,这使得行业信息从封闭垄断走向开放共享,标志着经纪行业开始走向成熟。

MLS
美国通过由地方经纪人协会创建的MLS平台实现房源信息共享
        1880年以前,美国二手房交易规模较小,经纪行业尚未形成,二手房买卖主要是交易双方随机遇见。二手房交易开始增多后,经纪人通过小范围的房源交流会或集中打印房源信息分享自己的手持房源。1907年美国第一个本地MLS在纽约成立。1970年后,美国二手房成交数量大幅提升,房产交易的规模大幅增加,经纪人之间共享与合作需求日益强烈。本地经纪人协会纷纷创建MLS,加入会员的数量也明显增加。1973年,几乎所有的地区级经纪人行业协会和城市地区的经纪人行业协会会员都加入了MLS。目前本地MLS的数量已经接近900家。
       多数MLS都规定,除非卖方明确表示不愿意公开,加入MLS的所有卖方经纪人在签订独家代理委托合同之后24小时之内必须将委托合同的复印件和房源信息表格等房源委托信息上传到MLS系统。这些信息通常包括房屋的位置、户型、卖方出价、委托期限以及佣金率和佣金分配比例等。完成匹配交易后,卖方和卖方经纪人分别获得3%的佣金。借助MLS,所有经纪人掌握的房源被连接起来,买方或卖方只要通过一个经纪人就能够把自己的供给或需求信息覆盖到整个市场,实现了房源信息的完全曝光,提高了匹配交易的效率。

REINS
日本的REINS(Real Estate Information Network System)是由《宅地建物交易业法》中规定的流通机构运营的房源信息共享平台。与MLS的市场自发形成有所不同,日本的REINS的形成与发展与政府的持续推进密不可分。
        70年代以前的日本二手房市场同样面对房源信息混乱的困境。1978年,日本建设省(即现在的国土交通省)与经纪企业共同探讨发布了《不动产流通现代化促进报告》,倡导在房源信息共享和准确性确保、房源委托合同制度的确立、价格公正勘定、提升从业人员素质上共同努力。 1984年5家大型中介公司(三井不动产、东急不动产、野村不动产、小田急不动产和藤和不动产)合作成立了“不动产流通促进协议会”,1985年加入三菱地所和西武不动产,7家大公司建立起信息共享合作机制。同时期,中小公司也自主建立诸如“不动产交易中心”之类的信息交换的组织。全国陆续设立了超过100家的“认定流通机构”,踏出了信息小范围共享的第一步,但是流通机构之间的信息交换却依然封闭。
        为进一步促进信息流通,1986年流通机构与政府成立的指导机构“不动产流通近代化中心”共同开发了REINS,全国37个地域的从业者都可以在线上进行房源的登记和检索,REINS的使用规则被以立法的形式写进《宅地建物交易法》。1985至1997年,指定流通机构间频繁整合和合并,最终指定流通机构缩减整合为4个,分别为东日本、中部圈、近畿圈和西日本,覆盖全部国土。2000年后迎来了REINS发展最为迅速的时期,到2010年登记的房源数量实现翻倍。


比较REINS与MLS产生和运行规则,日本的REINS更像是美国MLS的早期版本,REINS在组织形式、运行规则上存在一定的差别。

1
美国MLS市场自发形成的特征明显,而REINS的运营者—指定流通机构行政色彩更强,它由几家全国规模的大型经纪行业协会支持设立,并在法律中明确规定了使用方式。日本经纪公司无法直接加入REINS,而必须通过加入经纪业协会当地分会才能接入REINS。最大的全国宅地建筑物交易业协会联合会成立于1968年,会员数多达97529家,占到所有经纪公司的95%以上。
2
REINS的开放程度低于MLS,信息透明度仍然较差。美国经纪人通过接入MLS所查阅到的房源信息与Realtor.com、Redfin和Zillow等面向公众的信息网站所公布的信息几乎没有差别,但日本的REINS仍仅对经纪人开放,经纪人可自行选择是否向公众媒体公开,房源曝光程度完全由经纪人掌控。比公众掌握更多不透明的信息仍然是日本经纪公司的盈利途径之一。
3
REINS仍处于不断完备中,条款细节存在修订和改善空间。例如在时限上,美国要求独家房源在72小时内上传至MLS,而日本的REINS则宽松至5天或7天。通常经纪人在拿到房源3天内找到买主的可能性极低,但如果价格足够低,经纪人有可能在7天内找到买方。由于日本经纪人常具有很强的双边代理倾向,为独占买卖双方的佣金(通常买卖双方各自支付3%),经纪人有较强动力劝说卖方调低价格、并尽可能拖延在REINS上登记的时间,甚至即便在REINS上登记,在其他公司经纪人询问房源时也有可能谎称“已被预订”。为此,REINS投入了大量精力防止经纪人藏房源,包括要求经纪人向业主提供房源已登记的证明书、研讨是否开放业主登陆REINS以查看自家房源的登记状况、在REINS的登记栏添加销售状态的必选项等。
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