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独家委托 会成为趋势吗?

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发表于 2016-6-30 21:36:08 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
2016-06-30 杨现领 小二书友会

美国几乎全部的房源都是独家委托

美国1880年之后经纪行业开始萌芽,最初为开放式委托。
20世纪50年代以后,旨在促进经纪人合作的房源信息共享平台MLS(Multiple Listing Service)逐渐得到市场的认可并成为美国经纪行业的核心,其制定的规范成为行业遵循的标准。多数MLS强制要求加入其中的经纪人上传的所有房源必须签订独家委托合同。1970年以后,独家委托合同取代了开放式委托成为主导性的委托形式。
目前美国几乎所有的地区级经纪人行业协会和城市地区的经纪人行业协会会员都加入了MLS,意味着绝大部分房屋交易委托采用独家委托合同。



日本独家委托、独家代理以及开放式委托三种方式均得到承认
开放式委托又分为“明示型”和“非明示型”,前者要求卖方向中介公司公开所有已委托的中介名单,而后者无需。在明示型委托中,如果卖方与名单外的中介公司达成了交易,名单内的中介公司有权利向卖方要求一定的中介费用。无论哪种开放式委托,卖方都有责任及时告知中介公司与哪家中介达成了交易。
日本近年来开放式委托比例开始有所下降,独家委托房源比例持续增长,独家委托房源在成交比例上也大幅高于开放式委托房源。从2014年的房源委托登记数据看,日本独家委托比重为26%-29%,低于独家代理,与开放式委托相当。然而,从成约比例上看,独家委托的成约比例远远高于独家代理和开放式委托。
从近年发展趋势上看,从2002年到2014年间,独家委托房源增长131%,独家代理房源增长25%,开放式委托房源增长40%,独家委托增长大大超过其他方式,市场份额不断扩大。



英国房源委托包括:独家代理、开放式委托和联合独家代理
英国房源委托在独家代理(Sole agents)和开放式委托(Multiple agency agreements)外,增加了联合独家代理(Joint sole agreements)形式,即卖方指定两个代理商合作服务,佣金在这两个代理商之间协商分配。从本质上看,联合独家委托是独家委托的一种特殊形式。



总 结
        从美国、日本等发达国家的经验看,随着二手房交易规模的扩大和从卖方市场向买方市场的过渡,房源委托方式从开放式向独家委托转变是大势所趋,这是扩大房源曝光范围的需求。由于行业低门槛,房源非常分散,如果每一个公司只拥有极小一部分房源,无法吸引足够多的买家、独立的经纪人“单打独斗”难以适应房源大范围曝光的需求。
        开放式委托下,卖家和买家都需要同时和多个经纪人磋商,信息传播效率很低,并且开放式委托中“搭便车”的问题,使得经纪人缺少房源曝光的主动性。为寻找潜在买主,房源信息只有更大规模的得到传播才能最终成交,这必须以信息专有保护为前提。因此在二手房交易需求不断扩大的市场中,独家委托更具效率。
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