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梁家豪:链家事件,敲响行业警钟!

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发表于 2016-3-4 10:38:24 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
原创 2016-03-03 房培网梁家豪 地产锐观察

近期,链家事件充斥着各大媒体,把所谓的房产中介“标杆”链家送上风口浪尖。

链家事件,实际是房产中介行业不规范,行业监管不到位所致,实质也是行业之罪。

上海链家公司门店在买卖业务中,审核不严,出售抵押房甚至是被查封房产;同时,链家操作的金融业务未备案,并涉嫌高息垫资业务。

上诉问题,在房产中介行业内比较普遍,只是链家作为行业“标杆”,出现同类事件,让客户不满,更引起媒体关注和社会关注。

比较而言,链家在行业内部还是相对较规范的。链家事件不是个案,关键原因是行业监管缺失。

引用上海消协一位负责人的话;“房产中介混乱,口碑差,主要是八个字:诚信缺失,监管不够!”

消协最新调查,房产中介行业满意率仅11%左右。房产中介行业没有直接监管部门,因客户投诉无门,国内客户与中介纠纷70-80%的客户选择了放弃。

也没有任何政府部门来保护房产中介行业利益,部分新公司不计成本,低佣金或零佣金冲击行业,同时又高薪恶意挖人,政府也没有一个部门出来维护行业秩序,造成行业竞争恶化。

目前,国内房产中介还处于行业发展初期,行业有很多不规范的地方,而行业监管不到位是根源。链家事件也是房产中介行业发展监管不够的必然。

1
行业模式误区

目前行业进入房源为王的误区,太侧重房源的重要性,而很少考虑与顾忌客户的感受。

造成行业一味追求开店与规模,而服务品质没有得到真正提升。出现行业规模在发展,交易量不断翻番,但客户对行业满意度一直没有大的提升。某些大公司就是典型代表。

2
行业没有门槛

行业公司注册门槛不高,有的区域注册中介公司需要1个经纪人证和3-4个协理证,很多没有经纪人证的新成立公司靠租证就可以注册。

在2009年下半年一个全国房地产经纪人资格证最高能租到近3万元。而且现在租证行为也在延续。

更可悲的是在国内大多数城市很多区域注册中介公司,还没有经纪人职业资格证书的要求。

因经纪人资格证制落实不到位,从业者入门基本上没有任何要求。甚至业内很多从业者,认为经纪人证已被取消或无用了。更可怜的是大部分客户都不知道从业经纪人有职业资格证一说。

3
行业没有监管

行业监管缺失是行业硬伤。客户遇到不合理事件,投诉无门。有的报110,让找消协,到了消协,让找工商局,到了工商局让找法院。

很多消费者受到侵害无投诉之门,使得部分违规者,得不到处罚,也使得违规事件曾出不穷。加剧了客户与中介行业之间的矛盾。

行业违纪备案“黑名单”不完善。

违规公司关闭或资质被吊销,公司违纪法人又重新注册新的公司继续坑骗客户。

经纪公司门店出现违纪,现在也是只处罚公司法人,没有对当事签约经纪人,有任何责任处罚或公示。

有的违纪经纪人,被公司开除,但是很快又就职别的经纪公司,甚至成了“老带新”的师傅,成了公司“红人”。行业没有从根本上清除毒瘤。

4
行业协会没有发挥应有作用

链家事件处理曝光更多是住建委和消协,而房地产经纪行业协会,没有任何声音。房产中介行业没有有效的行业自律,而是靠社会监督。

目前的中国房地产评估与经纪人学会,重点任务是资格证考试工作,对房产中介违纪,没有实质的处罚权与管理权限。

5
行业合法收益没有保护

部分新公司低佣金或零佣金,高薪挖人冲击行业,传统中介为了留人被迫涨薪,为了能盈利,只能开辟新的盈利渠道,有的中介公司转移业务重点,放在金融业务上,也不足为奇。

行业内部,采用高底薪高提成恶意挖人,致使各个公司被迫涨薪,使得公司经营成本增加,风险加大。很多公司也不愿意培养人,甚至变相也高薪挖同行,造成恶性循环。

而且行业管理部门,没有明确对独家代理,带看委托协议的合法性做出说明,造成部分客户及媒体把之定义为行业垄断或霸王条款。

针对经纪人私单行为和客户跳单行为,行业管理部门也没有明确的对行业的保护政策和措施,使得客户与公司之间,公司与经纪人之间,摩擦不断,纠纷不断。

在佣金收取标准上,行业管理部门也没有明确规定,致使目前低佣金或零佣金冲击行业,使得行业竞争恶化。

6
行业没有标准

房产中介行业,目前没有统一的行业标准。

协理与经纪人证混淆:等级差别不明确。大部分房产销售人员还处于无证上岗状态。

流程不规范:行业没有统一的标准化流程,一个公司一个样,业内更多是参照大公司标准。

协议与表格不统一:行业内部没有统一协议制式表格,以致出现纠纷后,有的不能对客户保护,有的对公司没有保障。也使得客户与业主之间矛盾加剧。

现在行业的标准多以大公司的为标准,而大公司的也不一定规范。最可怕的是一旦大公司出现标准错误,整个行业也就会出问题。

7
行业没有立法

行业立法不够,相关法规不完善。

房地产经纪行业只有一个部门规章,是2011年初出台的《房地产经纪管理办法》,就这个《办法》在全国还没有普及,国内很多区域的经纪公司的管理者或从业者,不知道法规内容,实际也说明《办法》落实不到位。

而且这个《办法》也是漏洞百出。

比如《办法》“第二十条 房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同,应当加盖房地产经纪机构印章,并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。”

这样的规定容易让客户混淆两个级别的差异,而且责权利不清。也易造成经手人不是签约人,使合同暗藏隐患。

《办法》的第三十五、三十六、三十七条规定对违纪公司处罚上限3万元。随着房价上涨,交易量上涨,佣金收入增加。显然3万元的处罚无关痛痒,对违规者处罚太低,违规成本过低,对公司违纪制约力不够。

实际《办法》也是一个过时的效力过低的行业管理办法,急待升级,出台新的房产中介管理法规。

中国房地产评估与经纪人学会副会长柴博士,也曾多次在行业会议上强调:“房产中介行业亟待立法!”

链家事件,引起媒体关注,社会关注,聚焦房产中介行业问题,警醒行业管理部门加强监管,对行业来说也是好事。

相信链家能挺过这次风波,但房产中介行业若还是如现状发展,不提高行业门槛,不加强行业监管,不成立自己的行业专业协会,下一个类似链家事件还会发生,或许事件会更大,对行业、对社会造成的影响更恶劣。

在此,强烈呼吁:加强房产中介行业立法,加强房产中介行业监管,尽快成立房产中介自身的行业专业协会,并赋予行业协会更多监管职能与权力,使房产中介行业迈向健康之路!
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