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链家“人造”万亿陷阱:机构投资者会输得很惨吗?

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发表于 2015-9-19 14:19:40 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
2015-09-18 邦地产

今年以来,先后收购了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红等多家地产中介的“链家”被业界戏称为“并购狂人”。

但与此同时,过度依赖大手笔并购的模式,以及近日涌现的各种爆料蕴藏的链家在估值、资金、管理、薪酬等方面的问题,都让投资者们开始疑惑:

投资链家是否有风险?它的“万亿交易平台”愿望又是否能成真?




激进之险
猎入“满堂红”之前,今年上半年以来,链家已陆续收购了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、杭州盛世管家等公司,今年5月还合并新房领域的“黑马”高策机构,大举进军新房市场。



链家的激进并购在行业引发热议,东方证券房地产行业首席分析师竺劲向记者表示,在以往,二手房交易市场处于较为零散的格局,自去年起,以搜房为代表的线上平台大举向线下拓展,像搜房的0.5%佣金模式更是对行业带来了强烈冲击,导致不少规模有限、缺乏互联网基础的传统中介日渐被边缘化。加上去年房地产市场相对低迷,行业本身就存在洗牌的需求,这也给了龙头企业很好的并购机会,链家的扩张顺应了中介行业的整合趋势。



但二手房是一个成熟度并不高的市场。中原地产首席市场分析师张大伟曾直言,从过去十几年来看,在二手房市场直接收购成熟企业的做法非常罕见,一方面是由于中介公司没有固定资产,门店是租赁的,没有知识产权,流程体系也很简单,收购不如自己培养;另一方面,二手房市场是劳动密集型行业,管理难度大且成本高,大规模并购存在经营风险。



“从链家在外地的扩张来看,除个别城市可以做到盈亏平衡外,大部分处于输血状态”,张大伟告诉记者,在新进入的市场当中,除了上海与深圳,房价都只有北京的1/2甚至1/3,而二手房的交易也远没有北京那么活跃,加上收佣比例远没有北京这么高,链家在这些城市的收入很难支撑跟北京链家一样的服务水平,因此最终能否如愿吸引到用户、抢占市场份额仍是未知数。



合富辉煌首席市场分析师黎文江也认为,相对于一手房代理,二手中介需要承受不菲的门店租金与人力成本,即便在一线城市的广州,合富辉煌的二手中介业务也需要一手房业务补贴。链家在合并满堂红后却号称要将门店数量增加到500家,如此沉重的成本压力如何消化?虽然链家在寻求“一二手联动”,但一线城市的新房代理市场格局早已经稳定,链家要在北京以外的新市场打开局面困难重重。



估值之争
今年上半年,世联行一度是资本市场最热捧的房地产代理公司,其市值一度达到454亿元,市盈率超过100倍,并获得多家券商机构看好。竺劲认为,如果链家登陆资本市场,有望获得比世联行更高的估值。房地产正在从增量市场进入存量市场,考虑到国内存量房市场容量较美国更大,谁能成为其中的霸主,谁就有望获得资本市场更高的估值。



此外,在竺劲看来,链家堪称互联网技术应用水平最高的传统中介。早在2010年,链家便与IBM达成战略合作,由IBM向链家输出管理,推动其服务与运营水平的提升。链家网也建立了较高的品牌效应与可观的流量,坚实的互联网基础让其更容易获得投资者的认同。



但资本市场的急剧降温,对链家的后续融资会否带来不利影响,仍是未知数。一位不愿具名的资本界人士向记者表示,链家曾经寻求在美国上市,后来计划转向A股上市。不过,目前A股IPO已经暂停,估值一度高企的世联行市值更是蒸发近七成,资本市场对于房地产交易和房产O2O概念的热情急速降温,这对链家的估值势必会带来不利的影响。



链家集团董事长左晖此前在接受媒体采访时曾表示,链家需要资本,未来一定会上市,但目前还没有上市计划。如果资本市场长时间陷入低迷,链家要实现万亿平台的愿望,如何维持激进扩张所需要的资本,将成疑问。


高薪之谜
曾以“高薪”作为宣传重点的链家,快速扩张的同时将承担极高的运营成本。以上海为例,8月,链家在上海的总营业额为3.28亿元,二手房业绩为2.43亿元。按照946个门店计算,单店营业收入在34.4万元左右。而每家店的员工人数18个左右,按照传统中介行业人均2万元的行业保本线,除去运营成本和人员开销之后,链家得到了什么?


但据邦地产调查,为了配合疯狂扩张,链家通过高薪制度挖同行的“墙角”,给出5000元以上的底薪。不过, 5000元底薪暗藏玄机,进去以后试用期只有3000元,只有签单才能转到5000元。


而这3000元底薪,也不是那么容易得到,链家规定一周要有4组带看,每少一组要扣50元。链家要求经纪人一周要有1件独家委托,要拿到1把钥匙,每少1件,各扣50元,一个月不开单的话,底薪还要再扣200元。在这种高压下,真正每个月能够拿到手的可能并不多。

实际上,链家所谓的高底薪,其实是一种无责任底薪模式。该模式主要用于新进员工,以4000元底薪为基础,新进员工最长6个月实习期。转正经纪人可享受最低收入保障计划,每月从2500元至4000元不等。另一方面是对转正后经纪人的保障,确保每月都有收入,最低为2500元。佣金从30%起提,具体起提点要看“定级”,而定级的依据是积分,积分越高,提点越高,最高75%。

据了解,北京链家成立了一种新模式——无底薪积分制模式。此模式用分数代替薪资,将员工的级别、业绩、业务与分数挂钩,通过一系列复杂计算,得出每月积分,进而根据分数来决定员工每月收入。

这一模式,被同行诟病称“链家的高收入只不过是玩了文字游戏”。


人员管理之困
链家为快速扩张而兼并的大大小小门店,这也给企业带来了不小的人员管理问题。



据一位离开链家的前经纪人透露,不同的人员夹杂着不同的文化和理念,这些人各自都有原来的利益群体,甚至同一家店里都存在明争暗斗。


链家目前实行的房源制度,使得跨区域的房源不共享,本区内的经纪人不能查询别的区域房源,这对经纪人的影响很大。

由于老员工可以通过积累的客户介绍新的客源,手中也有一定量的房源积累,所以业绩相对稳定,但对于新人来说,限定在一定区域内查看房源,很难更多地积累到其他区域的客户,成交很困难。

也正是这种模式,导致链家一些新进员工往往几个月都开不了单,这使其人均产值偏低。信义房屋最新数据显示,上海链家8月业绩人数17181人,业绩3.28亿元,人均业绩仅1.91万元。而上海市场排名第二的中原,总人数9780,业绩2.11亿元,人均业绩2.16万元。

合伙人之忧
“链家在扩张中始终强调的是在多长时间扩张到多少门店,要做目标市场的第一名,要占多大的市场份额。但他们不谈是否赚钱,不谈单位员工创造的产值和利润,不谈一直亏损的门店怎么处理的问题。在市场情况良好时,基本都可以保证盈利。而一旦市场不景气,首当其冲受影响的就是合伙人。”一位业内人士就向邦地产直言。

其表示,链家的疯狂扩张源于当初同合伙人的共进退,可一旦店面发生亏损,则需要合伙人自己弥补这一亏空。一家店的月均成本在20万~30万不等,基于各家门店情况不同,每家店的业绩只有在20万元以上才可以达到盈亏平衡。一旦市场交易量下滑,链家就不得不进一步扩张市场份额,以保证盈亏平衡,但难度会非常大。

一位二手中介资深人士告诉邦地产,根据经验,当市场整体萎缩时,中介自身的下滑往往更大。基于链家目前近一半的门店都是合伙制,如果持续亏损三四个月,那么最终只有关店。

根据业内测算,仅在上海,链家单月需要支付的人员和店铺租金等固定营运成本就有2.1亿元,这几乎就是链家的盈亏线,营运额一旦低于这个成本,亏本基本无疑。要想保本,链家势必只有关店这一条路可以走。

但由于链家给经纪人提供的底薪较高,关闭店面的同时,需要支付经纪人巨额违约金和补偿金,关店可能会让链家进一步“流血”,从而丧失市场竞争优势。

资金之疑
链家扩店的资金从何而来?对此,链家上下讳莫如深。左晖也始终未接受邦地产采访。

邦地产深入调查发现,链家多次合并以来,多个被合并方的股权结构并无明显变化,更像一种横向联合,早期链家在互联网化和大数据投入重金,但进入扩张时代,边际成本势必会越来越小,链家的“养猪拔毛”策略风生水起的同时,也面临一些潜在风险。

以四川伊诚为例,四川工商网上查询系统显示,伊诚地产成立于2009年底,除了创始人徐万刚控股投入280万元,党杰投入120万元,链家还出资166.67万元,但这层股权关系并没有因为合并而进行工商变更。记者查询德佑地产、中联地产和大业兴的工商资料,发现他们的股权关系也均未做新的变更。

这种合并策略背后,到底隐藏着什么秘密?亚信控股集团董秘荣腾洪坦言,链家的异地收编,必然会冲击当地二手房市场,因为当前市场蛋糕就这么大,你多了他就少。“这应是对赌股权,把后期的投入款作为投资,用于企业的日常经营。”荣腾洪说,即链家前期会将收购股权作价用于后期发展,增加被合并方的后续经营资本,用于支付员工工资、开店等成本。

荣腾洪表示,现在大环境对房地产经纪业影响很大,传统房产经纪企业一直亏损,如果链家控股后现在就把股权划分很清,以后会很被动,因为这涉及合并报表问题,会影响到其在境外的融资规模。

工商资料显示,成立于2001年的链家地产,注册资本约1046万元,其中左晖控股出资805万元,到今年初,主要PE/VC股东之一的鼎晖嘉业(天津)股权投资基金正式退出,仅剩下复星创投。

业内担忧的是,机构投资者最终会择机退出链家,届时链家如何实现持续性扩张,如何保障充沛资金?荣腾洪表示,链家在上海合并德祐应该花了不少钱,在其他地方的并购成本相对要少一些。之前,链家高层曾对外称,今年公司计划进行A轮融资,乃至B轮融资。

目前,链家还发展了P2P平台“家多宝”、第三方支付平台“理房通”及房屋租赁资管平台“自如网”等。但目前能为链家扩张提供社会资金支持的无疑就是“链家理财”。不过如此高的年化收益率,势必会让链家支付更高的资金成本,这对其主业运营是个考验。

“有一个问题,他们的亏损也不小,开一个单店需要10万元左右,装修好一点、转让费高一点的需要20万元。”一位不愿具名的地产知情者向记者透露,大环境不好,房产经纪成本压力很大。

新一轮地产中介上市潮涌,进一步凸显了行业整合过程中的资本角逐,无疑会对链家等O2O平台的市场份额形成挤压。
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发表于 2015-9-21 11:41:34 | 显示全部楼层
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