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瞭望智库:房产中介电商不应拿“无店铺”说事

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发表于 2015-7-17 11:37:47 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
2015-07-16 14:00
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瞭望智库特约研究员 房培网创始人 中国房地产经纪人学会特聘讲师 梁家豪

摘要  “无店铺”既是房产中介电商的优势,实际也是房产中介电商的弱势。中介电商靠什么盈利?实际上是客户的房屋买卖资金流。这给客户资金带来了潜在的风险,呼吁行业相关监管部门要强化房协和银行对客户房屋买卖交易资金的监管作用。


近期,房产中介电商与传统中介之间,争斗越演越烈。房产中介电商主要宣传特点:一是“无店铺,+互联网”,二是“低佣金”,有的1%,有的0.8%,最低0.5%,三是“高提成,高底薪”。

首先我们要肯定未来房产中介必须互联网化,低佣金也将是行业趋势。但最关键的是,房产中介电商缺资源,个别电商经纪人采用不正当手段或方法到传统中介公司去挖资源,这样就进一步激起了传统中介对电商的抵触。

为什么房产中介电商急缺资源呢?

关键问题是,房产中介电商采用的是“无店铺”经营,只在写字楼里设签约中心。房产中介电商以“无店铺”低成本作为噱头、以“互联网+”概念即所谓创新,来吸引投资者。

实际上,“无店铺”并不是创新。早在十年前,中介公司大多都是在写字楼里办公,无店铺,现在只是在结合互联网工具的应用上有所提升。

并且,“无店铺”会给自身带来很多局限性。包括:无店铺,会极缺房源。在写字楼里办公,很难获得业主房源出租出售委托;无店铺,需要投入大量广告费用来支持。靠大量广告来获得客户,如果无广告支持,业绩就难以保证;无店铺,使带看客户极易流失。带客户看房,客户容易跑到店铺中介公司,去找房源带看成交。

目前,客户受中介电商低佣金吸引,找到中介电商,但中介电商房源匹配不够丰富,满足不了买方客户的需求。往往客户会高兴而至,扫兴而归,还会到中介门店找房源,参与带看。

也就是说,房屋买卖是大单交易,客户买房必须有带看环节,那就脱离不了社区营销,即体现了社区店铺的价值。在未来房产中介电商与传统中介竞争中,中介电商无店铺,也将使其处于不利地位。

另外,我们还要关注中介电商的具体运营。中介电商高底薪、高提成、低佣金,按常规运作盈利较难,目前现状也是这样,表面交易量在一些区域排名靠前,但实际一些电商在亏损运营。

那么,中介电商靠什么盈利?或未来靠什么盈利?那就是客户的房屋买卖资金流。

各地建委明文规定,房屋买卖交易房款必须打到银行监管账号,即打到业主账号由银行监管。但是,目前中介电商,都是要求把客户买房资金打到他们自己的账号,或所谓的资金监管账户,实际上这些资金还是由中介电商控制,给客户资金带来了潜在的风险。

二手房买卖双方应该注意的是,在房屋过户之前,打首付款或全款,不要打到中介电商指定账号,而是要打到由银行监管的业主账户,待房屋交割完毕,银行才解冻房款,业主才能支配房款。同时业主还可以获得房款利息。这是房款资金交易最安全的方法。

去年房产中介“兴麟系”崩盘,就是把客户买房款或买房首付款放贷给第三方,资金链断裂后,在全国19个省市区126个地市132家房产经纪公司倒闭、2358个门店关停,涉案金额达数亿元。

在此,也呼吁行业相关监管部门,针对客户买卖交易资金监管上,要强化房协和银行的监管作用,各地房协指定并参与客户资金监管,中介不得设立所谓的监管账户来管理客户房款。

应该说,中介电商只要规范运营,同样会有自己的一片发展空间,中介电商与传统中介是共生共存的。

“无店铺”既是房产中介电商的优势,实际也是房产中介电商的弱势。房产中介电商目前基本都在亏损运营,两三年内也将是房产中介电商的痛苦期。

但是,传统中介也有“痛点”。与中介电商相比,传统中介在针对客户服务感受上不如电商中介重视度高,在未来竞争中,传统中介必须提升服务质量,提高客户满意度。

同时,传统中介要有风险意识,加强淡季生存能力。市场淡时,交易量降低,店面成本凸显,很多店面连锁中介会出现亏损,甚至关闭门店。所以,传统中介要加强淡季应对措施与预案,在店铺选址时要合理控制店面成本。
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