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独家委托卖房协议是否有效?

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发表于 2015-6-30 09:19:44 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
房东与中介公司签订卖房居间协议,其中包括“独家委托条款”,房东表示对此不知情。在委托期限内通过其他中介机构卖出房产,随后中介公司起诉,要求承担违约责任,法院审理后认定该格式条款无效,委托人无需承担违约金。

【案情回放】
2013年12月,A先生到中介公司挂牌出售名下位于上海市某区房屋,接待人员告诉A先生,要挂牌出售房屋先要与公司签订居间协议,随后便拿出一份《房地产委托出售居间(独家代理销售)》合同让他签字,不明就里的A先生没有意识到自己签下的是一份在约定期限内只能委托该中介公司独家代理销售房屋,不得自行或另行再委托他人出售房产的“独家代理协议”。

此后的一个月里,中介公司多次带客户上门看房,但始终没有购房者与冯先生达成购买意向。就在A先生对中介公司的居间能力感到失望时,却意外地从其他中介机构处得知有顾客愿意购买自己的房屋。2014年1月15日,在其他中介机构的居间下,A先生顺利地卖出了房屋,并支付了佣金。

在得知A先生另找其他中介机构卖房后,中介公司对照A先生签下的居间协议,认为A先生当时确认了独家代理人,双方约定“委托期限自签署合同之日起至中介公司完成委托事项之日止,在上述委托期限内A先生不再自行或另行委托他人完成卖房事项,否则按房产实际成交价的1%标准向中介公司承担违约责任”,并据此将A先生告上法庭,要求承担违约责任。

法院审理后认定,中介公司设置的“独家委托条款”为“免除提供条款一方的责任、排除对方主要权利”的无效格式条款,因此对中介公司要求A先生承担违约金的主张不予支持,并准许A先生自愿补偿中介公司劳务费500元。

【以案说法】
问:独家委托格式条款的法律效力如何认定?
答:认定独家委托格式条款有效与否需要根据个案的具体情况判断,主要考虑的因素是该条款有无违背缔约自由的原则,以及当事人的利益是否因此失衡。

首先,在考量是否违背缔约自由原则时,居间人需承担举证责任,证明其在与委托人签订该格式条款时采取了合理的方式提请对方注意并进行说明,但本案中,中介公司并未对独家委托条款进行特别的说明与提示。

其次,本案中的独家委托条款规定,从合同签订之日起至居间人完成委托事项之日止,委托人都不能再自行或另行委托任何第三方出售房屋。意味着A先生需无期限地放弃选择其他居间人的权利,而中介公司却没有在协议中被课以相较于非独家委托更重的义务,使得独家委托条款成为对A先生单方面的约束,显然违背了公平原则。该条款满足“提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利”的情形,属于无效条款,因此对中介公司的诉请不予支持。
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