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【施永青内部讲话】近在眼前的危机与40年积累的应对经验

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发表于 2014-5-26 13:30:51 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
下文为中原创始人施永青内部讲话,在历次经济波动中,对于长期关注施先生的读者而言,会发现他的判断几乎都踏的很准。本文有一定长度,越到后面越精彩!
施永青 发言实录

我在香港中原,每个月的月会都会跟我们的同事谈一谈整个市场的情况和我们这个行业的处境,基本上我只是谈一些客观的情况,因为中原的做法是让具体工作的人按照他们了解的情况去做自己的判断,所以我在香港的管理上是给积极的指令让他们去做。
我从比较宏观的环境来讲,前一段时间中国的房地产能剩这么多,其中重要因素跟美国的QE政策有关。你们可能以为美国QE跟中国有什么关系。美国现在每个月发出来的资金是850亿,当然最近减少了,前几年每个月850亿,差不多4000多亿人民币。前一段时间出现什么情况呢?这4000多亿没法流进美国自己的实体经济,因为美国实体经济也出现产能过剩,自己的需求不足,所以你看钱是出来了,但是没有到个人的手里,其实还是在金融系统里走来走去。
美国的公司,最近几年,大部分公司现金的水平都是不错的,但是他们都没有做投资,他们只是收购。收购跟投资有什么分别呢?如果投资是你自己增加生产线,开分公司做新业务,中原中国去年是投资的,因为我们自己去开分行,这是对社会经济有好处的,有了工作增加,要做新的店铺,要做新的交易。他们钱到了以后只是收购,收购是股权转让,这家公司本来就在社会上存在,你收购了它还是原来这批员工,工作岗位没有增加,对社会的贡献没有增加,只不过本来你做老板,变成它做老板,对社会的贡献有限,这几年都是你收购我,我收购你,当然也有公司开新业务,但是开新业务的没有搞收购的多,所以这个对于美国经济没有太大的好处。
——“钱进来的速度比建房子的速度快,那房价就升了。”
钱流到什么地方去了呢?就是通过不同的途径,流到一些新兴发展的地区。开始的时候一些经济学家说未来的情况,会是已经发达的地区发展会比较慢,还没有发达的地区,不是有金砖五国吗?中国、印度、南非、俄罗斯等都是经济发展比较快的地区,所以很多资金流进去,中国当时外来资金投资的也有很多,虽然中国有外汇管制,但是进来的钱还是挺多的。中国人最有本事的就是地下渠道早有一套,很多都是以出口为名,把钱引进来的,简单地说就是定一个比较高的价钱把东西卖出去,假出口就把钱收进来,也可以假进口把钱放出去,我只是举一个具体的例子。其实前几年为什么这么好,就是资金流进来很多,因为搞QE的不仅是美国,日本也搞,中国也多多少少搞一部分,所以钱的增加比建楼的速度要高,钱进来现在是电脑里面按一下,按到两个0就增加100倍,所以钱很快进来,钱进来的速度比建房子的速度快,那房价就升了。所以现在QE的结果使资产价值在过去的几年攀升很多,有些人统计中国从2008年低位到现在这个高位升了五六倍,前一段时间是开发商风险相对低,虽然基本上是过度,但是楼价还在升。
我要讲的是,现在美国已经在退出QE,QE并未真的退出,只是减弱,英文叫Tapering,现在从850亿降到750亿、650亿,现在快到550亿,再过六个月的时间差不多就会停了。当然你可以说,现在只是减小买债,不是把原来屯在手上的债卖出来,减小买债就是出路减少,通过在市场里面收购国债,收购房屋贷款,把钱给这些人再放出去,所以钱是放出来,现在还在放,就是放的速度比较慢了,你以为放的速度比较慢只是钱少一点。其实不同的,你在印度,南非、巴西这些地方,它是习惯每个月都有钱过来,才能够支撑这个经济的水平。等于说你每天吃三顿,每顿吃两碗饭的,现在告诉你每顿吃一碗饭,下个月就吃一碗,再下个月就吃半碗,吃半碗之后将来一天两餐,一天一餐,那你是不是要调整自己的支出、开销?所以现在几个大的本来增长比较快的国家都出问题了,巴西、印度、南非,前一段时间土耳其,都是出了问题。出的第一个问题是什么?资金少了,人家看你经济不好了,资金就抽走,觉得美国可能会好一点,现在已经不用怎么救,因为经济可能好一点,所以它把资金抽回发达国家之前是资金一窝蜂地流进发展中国家,现在是流回到发达国家。
——“资产价格下跌可能是一个全球性的,中国无可避免会受到一定的影响,这是整个国际的情况。”
所以你看美国的股票,一年多两年里面还是在不断上升,还在创新高。所以资金一旦抽走,那第一个就出现汇率比较受影响,土耳其的货币价格下跌,货币价格下跌的结果就是要加息,加息使还款增加。利息一加企业就承担不起,中原比较好,没有贷款,如果有贷款的公司就麻烦了,现在有些公司利润率,有些做零售业的,利润率在2%~3%,有些1%的也有,如果是用借钱来做生意,利息加1%就可以吃掉它的利润一大部分,利息加3%,他可能就要亏损,所以以前发展比较快的国家现在都出现问题。
这个世界的情况,好像是一个钟摆一样,从这里摆过去,摆到极端的时候,它一旦摆过来了,它不会摆到这里回头的,它一定摆到另一个极端才会摆回来。所以现在是转市,中国前一段时间说什么地产拐点,没有真的拐过,只是升一段升不动了,升得太高了,比经济升得快了,它只是调整一下,横行一段时候,等经济追上来使它合理化,所以我们没有真的拐点。拐点是要经济下滑,那房价也会下滑。现在转市一般的看法就是整个世界的资产价格都会下跌,所以这个资产价格下跌可能是一个全球性的,中国无可避免会受到一定的影响,这是整个国际的情况。
——“美国经济没有好转,只是量化没有起作用了。”
我自己来看,因为美国的经济没有真的好,只是量化没有起作用了,起的都是副作用、不好的作用,所以它就停了,停的原因不是美国经济真正的好。因为我也有一些朋友在美国,他说美国其实很糟糕,很多人都没有工作,他们现在说失业率下降不是因为工作岗位上升造成的,而是因为统计失业率的方法。现在的情况就是,一个人很努力的在找工作也没有找到工作,他才算你失业。如果你已经找了一年两年都没有工作,你都放弃找工作了,他就把你看成是退休了,可以享清福了,所以没有算到失业率。现在失业率从8%到6%,工作岗位没有增加,而是找工作的人减少了,他把这批人不看成失业,用定义的方法把他变成不是失业的,所以这个其实是不可靠的。中原之前的一个同事去了美国移民,他说监牢里的犯人,刑期短的,刑罚轻的全部放出来,因为没有人照顾他们,一大批坐牢的人现在不用坐了,全放掉。他到美国,买了一个房子租给政府,以前你只听我中国农村干部开白条,现在美国政府也开白条,他以为借钱给政府应该是很稳妥,每个月应该可以收租,现在收到的租就是IOU,我欠你多少钱,我现在没有钱,我写一张欠条给你,将来拨款了再给你,情况就是这种情况。

——“我觉得短期内加息这种情况不会变成现实,但减少还债一定是会行的。”
所以我自己相信,本来他说要停止买债,大概是今年的9月到10月左右,再过半年就可以利息上升,我自己的判断,利息暂时我看不到它有上升的机会,它现在只是在发一个信息给社会,发什么信息呢?就是美国经济在向好,你们可以放心去投资,资金也回来了,你们去投资吧!但是投资是需要有内需支持的,现在美国一半人的工作,其实没有太多的工作,很多都是短期的工作,所以消费没有很快上去。所以现在,他本来说有两个条件去看美国有没有条件,一个就是失业率降到6.5%以下,另外一个就是通货膨胀率上升到2.5%以上,现在这两个指标,他说失业率的指标不要看了,因为他知道有一些假的,他说失业率降到6.5以下也不算,通货膨胀是想上升的,为什么想通货膨胀上升?通货膨胀上升就是代表消费在增加,所以如果出现通货收缩就更危险,所以他现在是要把利息压在通货膨胀之下,保持个人的消费意愿,如果利息高的话,大家就不花钱了,所以他要把利息降低一点。所以我觉得短期内加息这种情况不会变成现实,但减少还债一定是会行的,因为它这个QE已经没有效果,没有效果只是副作用,它是见效,但不是因为经济好,而是因为吃这种药,吃了几年都吃不好,只是有副作用,所以现在是停药,不是说经济好。
所以我个人的判断,跟一些金融界的人的估计不一样,很多金融界的人都说六个月之后美国就可以加息,如果六个月之后美国开始加息影响就会很大,但我认为六个月后美国不可能加息,除非这段日子里面美国的经济出现很大的变化,起码在这一刻我没看到,所以对加息这个担忧可以小一点,但是资金流走已经成为事实,所以要告诉开发商资金流走已经成为事实。这是全球的情况,中国的情况,其实西方的情况也是这样,如果对中国的评估,这几年都是相对悲观的。
“现在国外人士评价中国最大的问题就是中等收入的陷阱,就是根据历史上农业国家进入工业国家开始的时候,生产力会高出增长,但是增长到某一个水平就会停顿不前,甚至会下降。
这个增长过程中产生了很多问题,开始的时候感觉不到,不去处理,慢慢的就要去面对这些问题带来的麻烦,被迫必须去处理了。”
早年我去旅游,看到机场的书店里面都是一些说中国怎么好怎么好,今后要追上美国。现在看到的书都是中国有多少泡沫,中国的产品有多不好,中国的社会有多少问题,中国根本不怎么强,把周围描绘得一塌糊涂。
然里面有政治上的考虑,但是中国的确有一定的问题,否则的话,你看这几年外国的股票上升,中国的股票为什么下跌,中国的经济增长早期有双位数,前两年说保8,今年有7.5%,这么高的经济增长股市不可能不升,所以这种情况,不单是外国的政治阴谋要唱衰我们,而是很多有资金在手的人都认为中国真的有问题。没有问题,为什么便宜的股票没有人,有些银行股PE才5-6倍,为什么不买?为什么买IT股,50倍60倍的市盈率,就是一些实体经济的行业的确出了问题。
现在国外人士评价中国最大的问题就是中等收入的陷阱,就是根据历史上农业国家进入工业国家开始的时候,生产力会高出增长,但是增长到某一个水平就会停顿不前,甚至会下降。
这个增长过程中产生了很多问题,开始的时候感觉不到,不去处理,慢慢的就要去面对这些问题带来的麻烦,被迫必须去处理了。
比如说中国,以前工业化的时候用廉价劳动力,污染自己的河山,刚开始我们河山这么大,污染一点不觉得,现在是全国都污染。雾霾你看哪一个中国的地方,我去到海南岛也有这种情况,只是比较好一点。人造卫星在太空看下来,就是东亚一带都是雾蒙蒙的,现在说每天要死很多人,当然是病死的,普通人不会死,但是普通人已经埋下了问题。现在中国有钱人都想移民,都要自己种自己的菜,那你这个社会变成留不住人了,所以国家也不可以不处理,你要去处理的话,你是不是要花钱?现在要花在这些以前积累下来的犯的错误去补救的钱会越来越高。你的汽车生产力本来全球最大,你不敢买,北京要限制,上海要限制,要牺牲汽车厂的生产能力,为了去保证没有这么多污染。东莞除了扫黄之外,东莞本来是一个工业城市,有自己的产业,但是为了解决污染问题,解决劳动问题,我刚才说了污染,第二个就是对劳动的保护的问题,你刚开始的时候农村的人出来有工作做,他们当然开心了,赚钱了,便宜一点。但是在大城市里面,生活了一段时间,发现贫富悬殊这么厉害,原来我做这么多,你不做也比我生活得好,民间的怨气就会增加,国家就要推劳动法增加保障,如此下来一些原来有钱赚的企业都没钱赚了。
变成很多本来在发展的城市,都因为发展到一段时间就停滞了,你原来结构性的问题就开始暴露出来,过去银行的利息是靠指令去判断的,贷款的对象也很多是政策决定的,中国政府有一段时间觉得,我有一只手去调控价格,通过调控可以比美国更快地解决很多社会上的问题,这些调控,这些政府的干预,现在都出现问题了,都开始出副作用了,所以现在要做结构性的改革,改不成你这个中等收入的现金就会把经济拖住,没法增长,所以现在习近平说的要深化改革是不可避免的
有些人说习近平比江泽民,比胡锦涛都有魄力,有志气,当然我也同意他真的是邓小平以来比较有为的国家领袖,但是也是环境所逼的,他如果不改的话,原来的增长的速度就会减慢,整个中国的很多矛盾就会暴露,所以现在改革是一定要改的。你看现在打贪腐打得比较严,现在人民不是以前的人民,现在中国人看过人家的国家,在人家国家生活的自由度,舒畅度,健康的程度,都比中国好,所以说中国这么强,为什么不改这种东西呢?为什么贪污这么严重呢?得不到公平的待遇呢?所以我认为未来一段时间是中国改革很关键的时刻,不做会出问题,所以必须要做,做就会打破原来的营运模式。
比如说东莞扫黄当然支持了,扫黄的结果是什么?好像的士司机生意少了七成,本来餐饮的服务没有了,酒店没有人住了,原来租房子的人现在走了,房子退给业主了。我们接盘多,客户少了,本来赚钱的人可以买房子,现在不买了。打贪腐最大的结果,我相信全国都要受害,海南可能受害得最多,就是官员要查你的身家了,你的财富要公开暴露,很多人就不敢买。
国现在分配不公平的情况下,谁最赚钱?官员赚钱,做公务员赚钱,这几年年轻人出来都想当公务员,公务员有权就会变钱。一个地方的公安也要100万买才可以有这个工作做的,所以他们都是收了钱才可以买房子,这批人不敢买房子,就少了很多人买房子。
——“如果打贪严厉的话,我不是说不要打贪,但是要知道这个对市场的影响。”
你可以告诉开发商,这个可能没有人说,其实真的会带来很大的影响,所以今年,就是如果你不放钱给一些新的买家去买房子,少了这批公务员来买房子,整个市场的销售量都要下跌。所以开发商应该清醒一下头脑,如果打贪严厉的话,我不是说不要打贪,但是要知道这个对市场的影响。
以前很多办事的方法,我们刚才还在讨论,做大开发上怎么样去拉关系,怎么做国企的生意,很多渠道将来可能闭塞了。现在已经有些地方闭塞了,好像打得比较严重的石油行业,原来做生意的方法,现在都不敢做了,不敢做要用新的方法,新的方法还没有出来,还不敢尝试,那你整个规模就会受影响。这就是中国经济发展到这个水平,不经过改革,不做结构性的转变,政策上、法律上、财务标准上,很多方面要去改,不改的话我们就没法发展,所以到了一个很关键的时刻。所以我自己是认为存在着爆破的可能性,只是积累下来的会不会在未来这段时间爆破呢?一旦爆破,就会出现经济下滑,经济下滑的结果是房价一定下滑,以前升到一定程度可以横行,等经济升上来,现在经济都掉头了,房价也会掉头,开发商不减价不可能的,香港都是开发商带头减价。
中国房价到现在还没有出现真的大萧条,如果真的出现大箫条,我相信中国的开发商会出现一大批的倒闭,因为他们都没有见过冬天,也没有为冬天做好准备。
你看他们的借贷比例,九成乃至超过100%的也都有,一般香港的开发商20%左右。去年他们还在投地,很多地王还是去年产生的,他们去年的投入比前年可能还要多出40%左右。如果现在房价下跌,不但以前的收不回,还要面临亏损,因为现在内地的开发商竞争是很激烈的,利润率大部分不到20%,但是房价跌起来可能一年跌30%也不奇怪,那你利润率全部报废,以前的没有钱赚,未来的还要给地价,所以开发商会面临很大的问题。如果真的出现这个情况,我们接盘的时候也要找一些有实力的,没实力的人好也没有用,他没钱。
中国的房地产有些人担心爆破就是这个原因。最大的问题落在我们的经济会不会下滑,现在国内的经济问题出在哪里呢?我前天也说我们前几年的投资,很多投错,投错没有回报,不能产生新的资金,结果资金就越错越紧。现在可不可以松一松,这个要看中央的态度,中央现在是抽了20%多作为存款储备金,如果减少,变成15%,那就有很多钱出来,变成10%又可以有很多钱出来,所以中国比西方好的是西方的国家也很穷,中国是地方政府穷,中央政府还是挺富裕的,所以必要时他还可以来救你。
——“政府今年不说出来,基本还是要保房价,不要让它跌太多。但是难是要为难你开发商的,就是资金会很紧。”
会不会救呢?我认为要救的,因为习近平要进行这么大的改革,不但是经济上的结构性的改革,也要做政治上的改革,在这种情况下,他不可能让经济在这个时候爆破出现下滑,那所有其他的改革工作都会艰难很多,失败的机会很多,没钱没法救你,我刚才说他是有钱的,所以他一定会救的。
所以中央政府现在也说未来一年的经济主要靠投资,还是要利用投资做一个动力。现在的地方债里面,很多一些理财产品,影子银行,很多都是用房地产做信托抵押品,如果价格下跌,他以前的一些抵押品就会出事,银行就会坏账上升,所以它应该是要保住现有的房价不可以出现滑落性的跳水性的下滑。
前两天我看中央二台,我以为是开发商做广告,相信你们也有看到,就是说京津冀一体化,记者去采访一些附近小市镇开发的情况,说开发商最近涨价,中央台散播出来的信息啊,不是要打压楼价吗?还是三四线城市,说6000变8000,8000很快变10000,给社会什么信息呢?我的意思就是政府今年不说出来,基本还是要保房价,不要让它跌太多。但是难是要为难你开发商的,就是资金会很紧,你不容易又再去投资,因为他觉得这种投资已经过分了。我说之前银根紧缩是投资错误,现在有没有投资错误呢?海南空很多房子,三亚大家有人去渡假,渡假自己买一套是很多人都不愿意住,因为其实成本很高,你渡假住酒店就可以,所以中国人太富有,钱太多,浪费了,浪费现在就抽不出来,所以资金还是很紧的,但是不是倒闭。
——“我们现在应该更有条件去接一些愿意付钱的项目,现在我们不要什么盘都接,可能要挑一些能够卖得出的。”
这种情况下,我认为对我们还是有利的,这种情况下买楼的人钱少的时候要做一个决定,难度就高了,以前大家手头宽裕,所以他买房子,这一层我全要了,他一点都没有什么压力的,现在他以前的投资没有钱,现在做的生意有一点压力,他要买的时候,你就要靠营销人员的说服力,这个说服力是电脑做不了的,要你用眼神,身体语言,很多东西加起来才可以促使他购买,但是电商我认为不可能做得到,所以这是给我们机会去发挥我们的强项。
我们现在应该更有条件去接一些愿意付钱的项目,现在我们不要什么盘都接,可能要挑一些能够卖得出的;如果卖不出的,不肯减价的,要卖很长的时间,我们成本就会很高,现在应该选择性的去接盘,争取好一些的条件,我认为在其他行家,开发商遇到困难的时候,接受我们条件的机会会比较多。
所以整个中国社会现在是面对着一个变化,这个变化我认为中央政府还是有条件去慢慢地调控,但是这个调控的过程中不断地会有一些危机的信号释放出来,对我们会产生很多影响,但是我们更要把这个机会好好的利用。
现在中原到了内地面对两个很大的问题,就是中原一路以来我们是搞资源增长的,我说你吃多少消化多少,但是我们的竞争对手,本来中国是社会主义国家,现在已经非常的资本化了,你看链家也好,上海的德佑也好,包括易居,很多公司都是在市场上拿了一笔资金,现在创投公司给他们资金,他们就是用规模效应,先贴钱,亏损也做,压着你资本不够的公司,把你踢出市场,他用资金垄断市场。
对这种用资金去垄断市场,打击用自己的方法靠实体增长的方法去做的公司,中国政府好像没有扮演这个社会主义国家的角色,放任资本主义,去示弱。这个是事实,这种情况对我们会造成很大的影响。
“中原现在面对的行家是在用资本性垄断的方法,我们好的地方是规模还不小,他不容易一下子把我们踢出去,但是给我们的压力会越来越大,这个问题是我们要面对的。”
因为中原没有上市,中原要上市的话,我的伙伴不同意。我本来是把这个事情放下不做,但是现在这个情况,我起码有责任告诉他,我们中原现在面对的行家是在用资本性垄断的方法,我们好的地方是规模还不小,他不容易一下子把我们踢出去,但是给我们的压力会越来越大,这个问题是我们要面对的。
如果我的伙伴不愿意上市的话,我们可能只能够跟一些创投资金合作,把股份让出去,那会变得可能更复杂,因为创投资金进来投的钱也多也会干涉你的营运方法,对我们习惯在这种环境做事的人,可能会产生很大的冲击。
你们现在见到人家有钱很好,可能有些人一出来就在中原工作,可能没有给其他出钱的老板打工,你回想一下是什么味道。所以如果做的话,对我们也会有影响,但是这个是要面对的问题。所以第一个面对的就是资金方面,我们应该用什么方法去解决。我这里没有一个现成的答案,因为不是我一个人说了算。
我们也要面对公司的现实,股东的现实,所有人在社会里面生活都不是十全十美的,都是在一定的局限上找生存空间。你们不要说人家有就去想他多有钱,你到那边去做嘛,你在中原做就接受中原有些现成的状况,你利用你可以利用的东西,其实你利用你可以利用的东西,也有很多事情可以做出来,所以不要去看人家有什么,对资金也好,对电商也好,电商我们是一定会把资讯科技的发展,把它跟中原的业务发展想办法结合起来。所以负责资讯科技的部门,不要看人家在做什么就做什么,最近有人让我投资资讯科技,我说投资资讯科技,你现在看到马云马化腾赚这么多钱,你知道跟他同期出来的死了多少人,搞资讯科技的大部分都死了,只是少数活下来发达了,所以不用赶着去死,要看清楚,要后发制人,我们现在不是不研究,既然已经出现,对所有行业都会有影响,但是对地产的影响跟其他行业的影响是有不同的,不可能什么都一窝蜂去跟。所以我会把这个看成我们未来的挑战。
——“中原是先要活着,人家是做大做强,我们要做久,在做久的基础上做强做大才有意思。”
我们可以放弃十个机会,但是不要掉进一个可能致命的危险里面。
跟着人家做,可能会遭致灭亡,我要对全公司负责,我们中原是先要活着,人家是做大做强,我们要做久,在做久的基础上做强做大才有意思,大完了以后就死,那大了又干啥,还是不要大算了。
——“我说中原靠的是求生意志跟繁殖意志,通过求生意志跟繁殖意志发展出来的系统是最强的。”
中原的情况跟其他公司不同,我们有你们这批人,我们基本都是为公司也好,为自己也好,结合在一起,你们都有生命力,我说中原靠的是求生意志跟繁殖意志,通过求生意志跟繁殖意志发展出来的系统是最强的。
脑比不上人脑,很多人能够做的,生物界可以做的,都是现代科技追不上的,就是求生意志跟繁殖意志,我们也要相信这种力量可以在中原不同的城市起作用。对手他们是从上而下,上面很强下面的地方也跟着很强,但是一错全错。我们是分散,每个人都在努力,百花齐放,我希望中原始终有些地方会冒头的。对手做得好的,我们其他的地方也可以学习,但是我刚才说了,世界在变,中国也面临大变,资金的问题,科技的问题,都是我们未来会因为社会生态环境改变而要去面对的,是会有人要淘汰的。
你不想淘汰,你就要想办法,你叫我也好,Sherman也好,都救不了你,要自己救自己。所以讲这么多,还是你们要靠自己(来源:中原集团)房产经纪培训资料库微信号:fangchanpeixun
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