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二手房买卖双方跳过中介公司交易是否构成跳单违约

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发表于 2014-5-14 16:08:48 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
【基本案情】
李某与A经纪公司签订《买受方看房确认书》就某小区房屋看房事宜作了约定,李某不得私下与公司曾介绍的出售房进行本委托事宜的交易,违者需支付违约金。后卖方张某、买方李某与A公司欲就买卖上述房屋签订《房屋买卖中介服务协议》,张某及A公司均签字盖章,但李某仅在抬头购房人处签字,并未在合同尾部购房者处签字。此后,李某与张某通过B公司签订了《房屋买卖置换合同》,并办理了房产权属交易登记手续及支付购房中介费。A公司认为李某和案外人张某私下跳单交易,拒付中介费,要求李某支付房屋买卖中介费及违约金。李某则认为A公司并未促成房屋买卖及贷款服务,无需支付中介费;双方已协商解除委托关系,不存在违约行为,且购买该房屋是通过B公司提供的居间及中介服务。法院经审理认为,李某的行为,已违反《买受方看房确认书》中看房人义务,应按合同约定承担违约责任;因A公司与李某签订的《房屋买卖中介服务协议》上李某未最终签字确认,该合同并未成立,A公司无权按合同约定获得中介费用。

【案件评析】
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。依法成立生效的合同受法律保护,当事人应诚信履行,违反合同义务依法应承担违约责任。原、被告双方签订《买受方看房确认书》,意思表示真实,不违反法律规定,应为有效合同。本案中原告已履行《买受方看房确认书》中约定的义务,被告李某与原告、案外人已就合同条款磋商成就,且在合同首部签字后被告无正当理由拒不签署合同。后同日被告再与其他中介公司签订内容相似《看房确认书》,并通过其他中介公司与案外人成交该房屋的行为,违反《买受方看房确认书》中约定的看房人义务,被告李某应按合同约定承担相应的违约责任,原告主张违约金,与佣金损失金额相当,法院予以支持。因原告与案外人张某、被告李某签订的《房屋买卖中介服务协议》上李某未最终签字确认,该份合同并未成立,原告无权按照合同约定获得相应中介费,且原告关于中介费的损失已从违约金得到弥补,故法院对原告主张的中介费不予支持。

【律师释法】
房屋买卖居间合同中,关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,则不构成违约。反之,买方利用该中介公司提供的房源信息、机会等条件而绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同,则构成违约。房培网微信号:fangchanpeixun
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