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如何面对国五条新政的一些建议和看法

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发表于 2013-3-5 11:45:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
关于买卖双方及中介方如何面对国五条新政的一些建议和看法

对于已经签约的单子,约好要签约的单子,准备卖房买房的单子,我们不要回避新政,而是要积极主动回答,根据买卖双方的情况,做一个合理的建议,这样才是置业专家。
1、咱们自身:咱们自身要沉着冷静面对,我是07年1月做二手房到现在,包括有很多干了好几年的,已经不知道遇到过多少政策了,感谢政策。对于新经纪人或新客户新业主,可能是头一次或第二次的,不用过于担心,我们会带着你如何应对。对于经纪人,如果做为置业专家你都不知如何应对,那么客户业主该怎么办。
2、新政主要针对的是二套首付和利率及个税,显然如果不增加房屋的供应量,限购的五年社保或纳税控制不了房价因为刚需的太多,每年有很多满五年社保或纳税及首套婚房的,又因为前几年的买一居的如今已经拖家带口必须换房的不在少数。近期全款买房的和高首付的很多且很多可能是卖了再买用公积金算首套且只贷80-92万的占多数,二套如果利率再上调每个月也不过增加几百块月供。所以二套首付上调没有太大的影响。
我想重点说一下个税有可能会出征收个税差额的20%,只有不满五年且不是业主的唯一住房才会出现这样的状况。所以针对个税我们可以采取以下措施:
1 满五年唯一房产:重点推,但在补充协议当中要要求业主在过户期间,可以购房,但业主不要打他要买房子的网签,否则可能客户买他的房子的时候是唯一,过户的时候又不是唯一了,这样无形中产生了纠纷,在签约时就要对此事沟通清楚。
  如何重点打广告:首先,今天早上八点半我们会把区里所有满五年唯一或不唯一的房子统计出来。针对端口的标题可以写之类的:“免个税房专区,新政咨询首选”“免税房,仅交1%或1.5%契税”“新政免个税房,买无税房更安心”等等。这样可以给购房者一些更好的安心的选择。
        人字板或派报:新政来了,买免个税房,更安心,房源板可以做“无个税房专区的展示”。

2 不满五年或满五年不唯一房产
和业主沟通新政:建议降房价(其实近期不是房价涨了,是业主的报价涨了,实际成交的价格并没有这么高,只是很多业主报价疯涨不是成交价疯涨,与其扛着不成交,不如登出一个合理的价格),或者承担该个税或者个税的一半。
可以让客户安心签约:1在合同中买卖双方约定好,出现政策三方免责,三方如数退还。或者出现新的税费,买卖双方各承担一半,或者任一方承担。不管是买什么样的房产,满不满五的,唯不唯一的都要写清楚,以免后期要花很大精力解决纠纷,关键是对买卖双方也很不负责任,对于咱们中介方最大的责任,就是提前预防问题的能力,保证买卖方的安全和利益。

保护业主的利益是我们的责任:
公房区以前花几万块或者很少钱买的业主,及商品房中最早买房的业主几千块钱买的如果不满五年和不唯一的话,影响会很大,因为差额的个税可能会很多。做为中介方的我们,应该提前提醒业主,如果有客户能尽快全款或者尽快办理的,在政策之前出来时就网签完的,应该尽快出手或合理价出手,不要报得太虚高价位,或不收钱,否则得不偿失。
对于业主购买时单价已经一万多的可能没有太大影响,除非地区指导价再次上调。比如说柏林爱乐一期二期都是三千或五千每平买的,三期是七千多买的,但四期就是一万左右了不过四期大约要下半年会满五年(如此如果指导价不上调,那么会是比较火的盘),现在管西可能业主几万买的一套房,如果不唯一的话,差额个税是可想而知的,不唯一的房产尽快出手是最好的选择,否则按照新政真的执行,几十万的税费谁来承担。

保护客户的利益也是我们责任:首推免个税房产且签约要把出新政如何处理解决在合同中约定。对于购买不唯一的房产,一定要帮助客户协商房价,或一方具体新政出来产生了新的税费是否可以买卖双方各一半,减轻购房价的负担。实际上现在虽然看着每天的房价在涨,只不过是业主的报价在涨,真正成交的房子并没有这么高,与其业主报着虚价卖不出去,不如卖到一个合理值,或者业主主动承担一些税费,因为本身国家要求买卖双方中:除了契税是买方交的之外,个税和营业税出让金及综合地价款等应该由卖方出,但由于北京二手房市场通常业主都喜欢如:房子200万,由于要出税,自己就卖192万要净价就可以。但是有些业主不但要200万,还不出税,这样显然有些不合理,过于高,也是很难成交的。当然咱们告知业主建议,具体的价格还由业主和市场来定,因为卖房者的原因和着急程度不一样,自然情况也不同。但咱们一定要根据业主和客户的情况给出合理建议。

3、对于已经签约的单子(或者准备买房的客户,可以提前做资格审核,在链家的任何一个门店都可以免费办理,录入资格需要五个工作日出结果,出结果的15个自然日内可以打网签),一定要尽快办理,尤其是没做资格审核,没做网签的单子,近期连环单非常多,不要因为本来咱们可以避免的情况,引起不必要的纠纷,所以跟紧每一个单子且店经理要对每一个单子有解决的方案。如:甲方(名下只有一套一居室,有公积金,卖了再用公积金买算首套住房)要卖一套一居满五年唯一住房(未出售),甲方购买了一套乙方满五年不唯一房产。甲方原来坚持要卖高价,应该建议甲方卖一个合理价,而且如果有全款应该可以优惠一些并出手,或者办理速度快一些,在新政之前过户甲方的房产,且甲方购买乙方的房子在新政之前把网签打完。这样提前预防了这个纠纷。而且让甲方换房的业主顺利换房,解决了一家几口还挤在一居室的问题。千万不要等到政策来了甲方才报一个合理的价位,这样可能要付出更高的换房成本。


   可能我的建议不是最完善的,大家一定都希望新政真正的把房价稳定下来,而且是一个合理的新政。希望政策最终出台的新政使购房成本减少,不是增加。不要一杆子把刚需的成本增加了。近期物价如此高,真是苦不堪言,是物价涨了,还是房价涨了。新政府,要给老百姓新希望。
   本来,此建议我是写给本区域经纪人和店长的,我觉得广大买卖方也适用,我想起咱们左总说的,咱们平时做的培训课件和一些建议,一定是对内对外看完全都是可以的,帮助大家的。(转自:黄丽博文,2013年3月2日)
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