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房产中介如何应对“国五条”厉政?

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发表于 2013-3-5 11:36:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
3月初,打击楼市过热国务院再度重拳出击,以“二手房交易个税按20%征收、提高二套房首付比例和利率”为市场看点的“国五条”细则落地,引起社会大众的关注和争议。


对今后二手房价走势和成交量,乃至房产中介公司的生存,各种论调充斥媒体报端,对经纪人的心态造成一定程度的打击,甚至对行业前景产生动摇。房产中介公司的管理层如何因势利导做好经纪人疏导和安抚?


首先,历次的楼市调控政策都是本着“打压炒房投资,鼓励居住改善”的精神,如果是处在房价较低、供过于求的城市,地方政府将采取有效措施保持市场稳定,地方实施方案出台时也许会针对性推出一些救市措施,这对二手房中介反而是利好机会。


其次,此次政策一改以往“一刀切”做法,在细则上多处体现了区别对待的指导方针。地方房管部门一定会因地制宜,重点考虑房产原值的认定方式。笔者猜想,如果是以一个综合考虑年限、装修成本和货币贬值等因素的界定原房价标准,这个房价标准会远远大于实际的购房成本,新增的税费金额就不会是传闻中说的那么可怕。


再次,政策要求从严按照20%征收,二手房业主因获利空间大幅收窄而惜售,使市场供应量减少,间接推升二手房价,这将有利于推动刚需尽快出手购房。在很多城市,新楼盘和二手房的商品属性越来越清晰,比如厦门市,在新政之前,二手房的售价平均水平并不低于一手房,客户选择二手房的最主要原因是看重二手房成熟的社区配套。学区二手房较同等非学区房售价远超20%房价而照样脱销。


第四,如果出现政策作用导致二手房交易量下浮的情形,对经纪人的整体收入也不会有太大的影响。二手房交易价格的上升为经纪人带来更多的单套佣金收入;出手二手房的难度加大后,业主在佣金方面也会变得“大方”很多,以往难收全佣、双佣的情况会得到较好转变。


第五,国家每一次出台调控政策都会让一批抗风险能力较弱的中介公司“关、停、并、转”,出现不同程度的行业洗牌,这对于规范行业市场有很大的好处,我们应该庆幸有这股无形力量让我们未来的生存环境更健康、有序。


最后,在地方实施细则没有下发之前,许多业主成了热锅上的蚂蚁,为快点把房子卖掉,价格也“好说了”,经纪人现在要做的不是去“展望未来”,而是“把握当下”,和时间赛跑,尽快达成交易并办清过户,让2013年全年12个月的赚钱目标在前四个月中超额实现,今后的政策会是怎么样,二手房市场又将如何,这些就不重要了。



针对业主:
XX您好!您听说国五条了吗?有规定说现在房子成交要收房东的20%个税,即增值100万要交给国家20万税收,和最高税收析产一样重的哦~这项政策还会缓一缓才开始执行,趁地方文件还没有下来,有合适的客户就赶紧出手算了~

   (业主:我不管,叫客户出!)答:政策出来后,客户基本上都会往一手房售楼部跑,到时候别说叫客户出这笔钱,去看您房子的人恐怕都难以找到。对于同样的房子就相隔几天,让客户多掏二十万出来,客户会觉得很不爽,要是我,我也接受不了!
  

针对客户:
XX您好!您知道国五条吗?说的是房子成交要向国家缴交20%的个税,即增值100万要交给国家20万,那到时候我们买房子就得多很多成本了哦~

  (客户:这笔钱是要房东出的!)现在我们这个城市已经形成一种惯例,房东实收房款,几乎所有税费都是客户来承担的。要房东出这笔钱也不是不行,羊毛出在羊身上,房价肯定也就加上去了。我做这行快10年了,还没有见过政策下来房价有下降过的。房子您也看过了,我建议您马上出手就能省下一大笔钱,这些钱拿来装修那多好啊!要是迟一步,您肯定会后悔莫及的!到时候别说我没有提醒您。(转自博文)

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