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起诉索赔房屋租赁合同租金是否超过诉讼时效?

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发表于 2010-5-20 07:30:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
德骏发展有限公司与符贻虹、沈开荣房屋租赁合同纠纷案
——起诉索赔房屋租赁合同租金是否超过诉讼时效?

  【基本案情】

  原告:德骏发展有限公司。

  被告:符贻虹。

  被告:沈开荣。

  2002年2月8日,原告与被告签订《房屋租赁合同书》,约定原告将其位于深圳市罗湖区南湖路1号粤海花园紫荆阁首层104A铺出租给被告作商业用途使用,建筑面积39平方米;租赁期限自2002年2月8日至2004年6月30日止;原告应于2002年2月8日前将出租房屋交付被告使用;租赁期间,被告负责支付出租房屋的水电费、卫生费、房屋管理费及政府所征收的一切税项。原、被告双方在上述合同书的《补充协议》中又约定,租金标准为从2002年2月8日至2002年12月31日每月20000元,2003年1月1日至2003年12月31日每月21600元,2004年1月1日至2004年6月30日每月23328元,交付时间为每月8日前;在租赁期间,因出租房屋产生的水电费(按实际用量计),由被告按每月结算单自行缴付;被告须在签约时向原告交付租赁保证金40000元及其他费用;被告单方面违约或提前退租,原告有权没收被告已交付的租赁保证金40000元,并同时终止合同;租赁期满,被告已全部交清租金及各项费用且无违约行为时,原告应将签约时被告交付的各项保证金全部退还,若被告有欠租,欠付其他费用或违约行为,原告可先从租赁保证金或预付租金中扣除。上述合同及补充协议在罗湖区政府房屋租赁管理部门进行了备案登记。合同签订后,原告按时提供了房屋,被告亦按时交付了租赁保证金及其他费用。德骏发展有限公司出租的房屋在出租后出现漏水现象,未能及时修复,影响了符贻虹、沈开荣的经营。符贻虹、沈开荣承租上述房屋后,因经营不善造成亏损,于2003年5月31日自行搬离了承租的房屋。

  原告诉称:合同签订后,原告按约提供了商铺,被告也按期接收使用商铺。由于被告经营亏损,于是拖欠租金,并要求减租,因未获允许,被告自行于2003年5月31日搬离房屋,并以房屋漏水为由先行提起诉讼,诉请退还租赁定金等。该案经罗湖区人民法院一审和深圳市中级人民法院二审终结。在该案的一审应诉和二审上诉中,原告均明确表明被告拖欠租金、电费等,要求按照双方签订的补充协议第十二条进行抵扣,这是对欠租的请求权。故请求法院判令:(1)被告向原告支付拖欠的房屋租金51600元、支付拖欠的电费2220元、支付拖欠的管理费980元;(2)被告承担本案全部诉讼费用。

  被告辩称:(1)原告的起诉已过法定的诉讼时效,其诉求不再受法院的保护。根据民法通则的规定,拒付或延付租金的诉讼时效是一年,原告知道被告欠租的最后一个月时间是2003年5月31日,而原告起诉租金请求权是2005年8月1日,已过两年多的时间。在这期间,原告没有就延付或拒付租金向被告主张过自己的权利。在被告起诉原告的案件审理中,原告既没提起反诉,也没另行起诉,实际已放弃了自己的诉权。原告以被告起诉其的案件作为其主张过租金请求权的理由不能成立,原告也没有任何证据证明自2003年5月31日起的1年内向被告主张过权利。(2)事实上被告不欠原告租金。2002年2月8日,原、被告签订合同后,被告依约按月交租,并支付有关费用。但出租房屋在2003年3月即出现漏水问题,造成被告严重经济损失,被告搬出房屋并履行了告知义务,原告房屋漏水违约在先。被告2003年4月22日已交租金21600元,加上原告从2003年5月21日停电至5月31日被告搬走,停电不应计算租金。综上,原告的诉讼请求已超过诉讼时效,且原告房屋漏水、停电违约在先,故请求法院驳回原告的诉讼请求。

  以上事实,有《房屋租赁合同书》及补充协议、〔2003〕深罗法民三初字第887号民事判决、〔2004〕深中法民五终字第1083号民事判决、电表抄表单、收条、租金发票、南湖租赁所现场调查笔录、南湖租赁所的说明等证据证实。

  【审判】

  罗湖区法院经审理认为,本案争议焦点是:(1)原告起诉是否超过法定的诉讼时效;(2)被告是否拖欠原告的租金、电费及管理费。

  对于本案争议焦点,原告在被告起诉其要求赔偿的案件中,本案原告根据合同主张了自己的权利,在一审、二审均提出被告拖欠其租金及其他费用,要求本案被告支付,因此诉讼时效中断。根据法律规定,延付或拒付租金的诉讼时效为一年,上述判决在2005年7月生效,原告在2005年8月1日起诉,原告提起诉讼在法定的诉讼时效之内,被告的抗辩理由不能成立。

  对于争议焦点一二,原告认为:被告只缴纳了2003年3月的部分租金13200元,4,5月未交租金,被告在2003年5月31日搬离,故被告应支付搬离前的租金;原告替被告垫交2003年5月的管理费980元;原告于2003年5月31日进行的电费抄表,被告拖欠电费2220元,如果被告缴纳了电费,原告应开具发票,被告未提供发票,故应支付电费。被告认为:自己不欠原告的租金及水电费、管理费,原告的房屋存在漏水情况,双方在解决漏水问题时已经就租金达成一致意见,且已过诉讼时效。

  本院认为:被告提交的发票上,写明被告缴纳的为2003年3月1日至3月31日的租金13200元,被告无其他证据证明其缴纳了2003年3月剩余的租金及同年4月、5月的租金,故被告拖欠的租金为51600元。原告要求被告支付租金的请求,本院予以支持。但根据被告提供的罗湖区房屋租赁管理办公室南湖租赁所的调查纪录,证明原告在2003年5月21日对被告的铺位进行了停电,原告在庭审中亦承认停电两天,因此原告无权要求停电期间的租金1440元,被告应向原告支付租金50160元。对于980元的管理费,在租赁期间,合同约定由被告支付房屋管理费,且被告承认未缴纳2005年5月的管理费980元,因此原告要求被告支付管理费的请求,予以采纳。原告要求被告支付电费2220元的请求,因合同约定在租赁期间,出租房屋产生的水电费(按实际用量计),由被告按每月结算单自行缴付,原告的证据仅能证明被告退场时的电表读数,亦无其他证据证明被告拖欠了原告的电费,故该项请求证据不足,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百三十六条、第一百四十条之规定,判决如下:一、被告于本判决生效之日起10日内向原告支付租金人民币50160元及房屋管理费人民币980元。逾期支付,按照中国人民银行1年期流动贷款利率加倍支付逾期履行期间欠款利息。二、驳回原告其他诉讼请求。

  【评析】

  本案是一起房屋租赁合同纠纷,案件的焦点主要在于租赁合同的履行和原告起诉是否超过诉讼时效。

  1.关于租赁合同的履行

  租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁合同是继续性合同,也是双务合同,出租人的义务主要包括:交付租赁物并使租赁物适于使用收益的义务;租赁物的修缮义务;租赁物的瑕疵担保义务;税款负担及费用偿还义务;接受租赁物和返还押金、担保物的义务。合同法规定,出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。除非当事人另有约定,出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。承租人的义务主要包括:保管租赁物的义务、支付租金的义务和租赁物的返还义务。支付租金是承租人应负担的主要义务,合同法规定,承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。本案中,原告依合同约定交付了房屋供被告使用,但在租赁房屋出现漏水时未能及时修复,在一定程度上影响了被告承租人的经营活动;但被告撤离房屋并非因租赁房屋漏水,而是由于被告经营不善造成亏损所致,其拖欠租金行为已经构成违约。原告对被告的租赁房屋进行停电,随后被告搬离租赁房屋表明双方已经没有继续履行合同的必要。法院也已经在先前的案件审理中作出解除租赁合同的判决,因此,原告的租金请求应计算至被告搬离租赁房屋之前。

  2.关于诉讼时效的中断

  本案的另一个争议焦点是原告的起诉是否超过了法定的诉讼时效。所谓的诉讼时效是指权利人在法定期限内不行使权利,就丧失了胜诉权的法律制度。根据时间的长短和适用范围的不同,诉讼时效可分为普通诉讼时效和特殊诉讼时效。普通诉讼时效是指在一般情况下普遍适用的时效,如民法通则第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。”这表明,我国一般民事诉讼的普通时效为2年。特殊诉讼时效是指对某些特定的民事法律关系而制定的诉讼时效。在适用时,特殊诉讼时效优先于普通诉讼时效,也就是说,凡有特殊诉讼时效规定的,适用特殊诉讼时效的规定。特殊诉讼时效包括短期时效和长期时效,本案涉及的是短期时效问题。所谓短期时效,是指诉讼时效不满两年的时效。我国民法通则第一百三十六条规定:“下列的诉讼时效期间为1年:(一)身体受到伤害要求赔偿的;(二)出售质量不合格的商品未声明的;(三)延付或者拒绝付租金的;(四)寄存财物被丢失或者毁损的。”第一百三十七条规定:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过20年的,人民法院不予保护。有特殊情况的,人民法院可以延长诉讼时效期间。”正确适用诉讼时效的规定,必须了解诉讼时效的开始、中止与中断。本案就涉及诉讼时效的中断问题。所谓诉讼时效的中断,是指在诉讼时效期限内,因发生法定事由,而使已经经过的时效期间统归无效,待中断事由消除后,诉讼时效重新计算。诉讼时效在重新计算期间内,再发生中断事由,则再次中断。诉讼实效中断的法定事由有以下儿种:(1)提起诉讼。提起诉讼既包括民事诉讼法上的一切权利主张形式,如起诉、应诉,作为第三人参加诉讼,申请支付令、申报破产债权、申请强制执行等,也包括依照其他法律规定的争议解决程序提出的权利主张,还包括权利人向人民调解委员会或有关单位提出保护民事权利的请求等。(2)权利人主张权利。这是指权利人在诉讼程序外向义务人明确提出要求其履行义务的意思通知。这种意思通知,在方式上没限制,只要将催告之意思传达于相对人,并于事后能证明。包括权利人向债务保证人、债务人的代理人或者财产代管人提出催告。(3)义务人同意履行义务。是指权利人的相对人表示知悉该权利人的权利存在的行为。

  本案中,原告在先前被告就同一合同起诉其要求赔偿的民事案件中,已经主张了自己的权利,在一审、二审均提出被告拖欠租金及其他费用,要求本案被告支付,因此诉讼时效中断。由于延付租金与拒付租金的诉讼时效为一年,从先前判决的生效日起算,原告的起诉行为在法定的诉讼时效之内,被告关于时效所提出的抗辩不能成立。
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