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房产中介经纪人证书出租“灰幕”全调查

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发表于 2009-3-8 18:07:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
从事房产经纪业务的王先生从没考出过经纪人证书,而从未做过房产行业的宋小姐则专门出租自己的证书赚钱。能考到证件的人只在少数,但开办一家房产中介却必须要5张经纪人证书。于是,“租证业”成为房产市场背后一个“潜规则行业”,经纪人证也日渐失去了其本来意义。
 
  律师指出,这种违规的租借行为,需要承担行政处罚和民事责任的双重风险。房屋买卖双方可因经纪人没有经纪人证而提出免交佣金。
  每月租金700元

  在百度上搜索“证书出租”,立即能找出168万篇相关的文章,而绝大多数都是房产经纪人证书的出租“生意”。在这些网上留下的联系方式中,记者联系上了一位姓宋的小姐,以租证为名,与她攀谈了起来。

  “我要租房产经纪人证,多少钱一张?”记者问道。宋小姐开出了价格,700元/月。“这张证最火的时候要租到一个月1500元左右。”从这位宋小姐口中记者得知,她是某公司的职员,但不从事房地产经纪人的工作,而她考这张证的目的,就是为了赚取租金。

  宋小姐说,租这张证书700元,需签工作合同,但不必为她缴纳三金。随后记者在各大论坛上找到了这些租证者的电话,了解下来,绝大多数人的目的都和宋小姐一样:赚租金。

  从业者大多无证

  记者在浦三路、北蔡路等房产中介门店较多的地方调查后了解到,如今很多房产中介的经纪人都不具备经纪人的资质,而他们所用的经纪证书,是公司出钱从外面租来的。

  在北蔡镇的一家中介门店里,所有出售的房源下面的经纪人均为同一个名字,当记者稍微对某套房子表示兴趣的时候,门店里就会有人出来介绍,名片上却印着另外的名字。

  “你有经纪人证吗?你们这个证是租的吧。”见记者将话题点破,对方随即笑笑说:“这在行业内是很正常的,现在上海这么多门店,不可能有这么多有证的从业人员,很多证是租的。”

  从事房产经纪的蔡先生坦言,房屋买卖双方很少有人要求经纪人出示证件的。因为中介并不真正介入交易,很多人都觉得这无关交易安全,不必关心。

  按照“正常程序”,蔡先生说,经纪人需要在合同上签字,并署上自己的证件号。随后,在去交易中心递送材料时,由经纪人带证前往。但是,记者从多方渠道了解,中介公司有各种方法逃避这些环节,甚至专设附加合同,称如有纠纷,不要找持证人而找实际经纪人。这些“通融”的小手段通常都会被房屋买卖双方接受。

  租证只因开店需要

  如果中介人员工作中并不需要这张证,那么究竟是谁在出高价租借呢?

  任职于本市普陀区某房产中介公司的张先生告诉记者,这种现象在行业中已经屡见不鲜。“我是有证的,但现在我的证借给自己的公司去开分店,因此,除了工资之外,我还能每个月从他们那里得到600元的租金。但这张证具体被放到什么门店,我自己也不清楚。”

  原来,按照目前的规定,上海每家中介门店必须要具备5张房产经纪人资格证书,对于很多大型中介来说,这个问题很棘手。张先生向记者透露了其中的运作手法:一般租借者和中介公司签订劳动合同并由后者缴纳三金,以正式员工形式兼职。

  合同上一般都写“不固定上班时间和地点”,部分出租者也不去租证的店内工作。“现在很多有证的人不从事这个工作了,而很多没证的人在做,所以中介只能从这些有证的人手中租证书给这些没证的人。租金也就成了这部分人的‘外快’。”

  张先生说,1500元一个月的价格是几年前房市热的时候。加上2003年—2006年上海暂停了经纪人考试,因此一证难求,租证价格也就水涨船高。记者从发证机关了解到,上海历年考出的上海经纪人证书仅在28000张左右。

  经纪人证考试难

  王先生做房产经纪已经6年了。“我是没证的。”王先生说,不是他不想考,但是房产经纪人考试并不那么容易通过。

  “去报名的时候,800元整套复习资料,再加报名费、考试费什么的。说起来很简单,就两门课:工商和房产。但毕竟还要一点点仔细看,仔细背的。”王先生说。由于工作繁忙,根本没时间看书。从报考到考试也就两三个月的时间。有了这次报名经历后,王先生嫌麻烦,就再也不花那个冤枉钱了。“反正真正工作中也用不到。”王先生说,自己的业务能力并不需要这张证来证明。为人热情、口才又好,“无证工作”了多年的王先生,如今已爬上了小主管的位置。

  究竟有多难考?记者从上海执业经纪人协会了解到,每年控制通过人数均在1000人左右。有一年,报名者在4000多人,通过率就是25%。每年的通过率都不同,依报名人数决定。

  租借行为属违法

  记者采访中了解到,去年11月,本市一中院就审理了一起房产中介公司租借经纪人证引发的纠纷。双方签订租赁协议,约定5400元一年。中介公司钱付出去了,证拿到手却怀疑有假,最终无法使用。中介想讨回5400元,结果由于租赁行为本身违法,所以一审判决协议无效,中介公司只能拿回2700元。中介公司不服再上诉,结果一中院终审认为5400元不是合法收益,全部收缴。

  《上海市经纪人条例》第十四条显示,经纪执业证书是执业经纪人的执业凭证,不得涂改、出租、转借、转让。如果出现涂改、出租、转借、转让经纪执业证书或者超越注册的经纪业务范围开展经纪活动的,给予停止执业三个月以上一年以下的处罚;情节严重的,吊销经纪执业证书。

  上海凌云永然律师事务所律师张黔林认为,根据条例,租借双方要承担行政处罚和民事责任的双重风险。房屋买卖双方可因经纪人没有经纪人证而提出免交佣金.
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发表于 2012-2-4 21:49:30 | 显示全部楼层
潜规则,到底赖谁呢?
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